廈門，2023年6月20日——享譽(yù)全球的房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢顧問公司戴德梁行舉辦媒體沙龍分享2023年上半年廈門商業(yè)市場(chǎng)運(yùn)行情況，并就辦公及商業(yè)的亮點(diǎn)、金融、及投資領(lǐng)域的熱點(diǎn)展開探討。期間，戴德梁行發(fā)布《2023年上半年廈門商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望》報(bào)告，報(bào)告指出供應(yīng)局限市場(chǎng)表現(xiàn)，廈門甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)關(guān)鍵指標(biāo)維持相對(duì)平穩(wěn);餐飲娛樂需求相對(duì)積極，零售業(yè)態(tài)恢復(fù)稍顯緩慢。

　　供應(yīng)局限市場(chǎng)表現(xiàn)，廈門甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)關(guān)鍵指標(biāo)維持相對(duì)平穩(wěn)

　　2023年上半年，廈門未有新增甲級(jí)寫字樓入市，廈門甲級(jí)寫字樓存量維持149.8萬平方米。今年首季度吸納量較去年年底出現(xiàn)回正。受大企業(yè)職場(chǎng)整合導(dǎo)致的空置面積增加影響，片區(qū)空置率及吸納量出現(xiàn)波動(dòng)，全市吸納量于二季度出現(xiàn)收縮，但仍維持正值。整體來看，廈門甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)供需關(guān)鍵指標(biāo)維持平穩(wěn)。

　　廈門甲級(jí)寫字樓租金延續(xù)下行趨勢(shì)，二季度平均租金環(huán)比下降0.3%至93.4元每月每平方米，租金降幅較半年前縮小。在未有供應(yīng)入市的前提下，全市空置率在經(jīng)歷了短暫上揚(yáng)后，于二季度出現(xiàn)回緩，環(huán)降0.1個(gè)百分點(diǎn)至27.1%，較去年年底下降1.1個(gè)百分點(diǎn)。租賃關(guān)鍵指標(biāo)維持整體平穩(wěn)。

　　去年年末以來，包括象嶼集團(tuán)、特房集團(tuán)等大型企業(yè)紛紛啟動(dòng)職場(chǎng)整合，整合后帶來的空置面積瞬時(shí)拉高所在的兩岸貿(mào)易中心及兩岸金融中心片區(qū)的當(dāng)季度空置率，進(jìn)而帶動(dòng)全市空置率出現(xiàn)波動(dòng)。

　　空間上看，疊加了政策、產(chǎn)業(yè)及優(yōu)惠的兩岸貿(mào)易中心片區(qū)，及島外片區(qū)等成長(zhǎng)型商務(wù)區(qū)對(duì)企業(yè)的吸引力不斷放大，帶動(dòng)片區(qū)空置率分別環(huán)比下降1.8個(gè)百分點(diǎn)，及5.9個(gè)百分點(diǎn)，并助全市空置率維持整體穩(wěn)定。

　　戴德梁行福建區(qū)域總經(jīng)理、高級(jí)執(zhí)行董事潘育敏指出，伴隨著廈門逐漸由海島型城市向海灣型城市轉(zhuǎn)變，“島灣一體”城市新格局逐漸開始顯現(xiàn)。島內(nèi)大提升，側(cè)重于產(chǎn)業(yè)升級(jí)，城市更新及國(guó)際影響力的提升;而島外大發(fā)展，則聚焦基礎(chǔ)設(shè)施，產(chǎn)城融合，及營(yíng)商環(huán)境提升等方面。目前島外商務(wù)區(qū)在對(duì)新經(jīng)濟(jì)型企業(yè)，特別是TMT及專業(yè)服務(wù)類企業(yè)的吸引力正逐步增強(qiáng)，僅今年上半年，分別有25%的TMT企業(yè)及11%的專業(yè)服務(wù)企業(yè)選擇落戶島外商務(wù)區(qū)，產(chǎn)城融合下，島外商務(wù)區(qū)及商圈正在高速崛起。

　　餐飲娛樂需求相對(duì)積極，零售業(yè)態(tài)恢復(fù)稍顯緩慢

　　二季度，本地零售市場(chǎng)迎來今年首個(gè)交付項(xiàng)目，廈門星河COCO Park，存量增至294.8萬平方米。新增供應(yīng)開業(yè)為市場(chǎng)帶來新鮮血液及一定的正向影響，但2022年供應(yīng)放量至今未能實(shí)現(xiàn)有效去化，截至二季度，廈門零售市場(chǎng)吸納量仍為負(fù)值，市場(chǎng)復(fù)蘇進(jìn)度整體不如預(yù)期。受供應(yīng)放大影響，全市租金繼續(xù)走低，二季度環(huán)比下降2.1%至483.3元每月每平方米。

　　從去年年底開始，廈門零售業(yè)態(tài)出現(xiàn)大規(guī)模調(diào)整，包括百貨、超市及快時(shí)尚在內(nèi)的零售主力店結(jié)業(yè)并退出所在項(xiàng)目，空置率隨之驟增，全市空置率從之前的約10%左右，持續(xù)攀升至今年二季度14.7%，吸納量連續(xù)低位運(yùn)行。

　　結(jié)合品牌擴(kuò)張情況來看，零售業(yè)態(tài)(特別是首店品牌)的擴(kuò)張步伐明顯放緩，上半年僅18%的新入駐品牌為零售業(yè)態(tài)，零售品牌普遍持謹(jǐn)慎態(tài)度。另一方面，接觸型及聚集型的餐飲業(yè)態(tài)，娛樂業(yè)態(tài)則迅猛擴(kuò)張，兩者合并占超70%的比例，迎來了小規(guī)模爆發(fā)。

　　零售業(yè)態(tài)主力店調(diào)改主要發(fā)生在非核心商圈，受其影響五緣灣湖邊水庫(kù)商圈空置率出現(xiàn)10個(gè)百分點(diǎn)的較大幅度變動(dòng)，而兩岸金融中心商圈的空置率半年內(nèi)累計(jì)增長(zhǎng)17個(gè)百分點(diǎn)。

　　上述商圈以外的其他各商圈空置率則出現(xiàn)不同程度下降，特別是SM-蓮坂-火車站沿線的核心商圈范圍，商圈韌性不僅表現(xiàn)在租金抗壓性上，對(duì)品牌(特別是首店品牌)的吸引力依然強(qiáng)勁。

　　今年計(jì)劃開業(yè)的項(xiàng)目仍以島外項(xiàng)目為主，占比超80%。新建供應(yīng)的持續(xù)投放，疊加調(diào)改騰挪后的空置供應(yīng)，加上相對(duì)乏力的零售氛圍，目前本地商業(yè)市場(chǎng)恢復(fù)仍待提振。

　　潘育敏進(jìn)一步補(bǔ)充，首店經(jīng)濟(jì)及國(guó)際消費(fèi)中心城市建設(shè)已然成為全國(guó)各大城市擴(kuò)大內(nèi)需，提升城市魅力的重要舉措。今年上半年廈門的首店不多，但在首展/首秀領(lǐng)域卻“大放異彩”。首店經(jīng)濟(jì)只是消費(fèi)創(chuàng)新的一環(huán)。對(duì)于廈門來說，建設(shè)國(guó)際消費(fèi)中心城市在戰(zhàn)略層面要首先找準(zhǔn)自己的獨(dú)特的定位，形成自己區(qū)別于國(guó)內(nèi)其他城市的消費(fèi)特色，吸引全國(guó)乃至全世界的消費(fèi)人群。

　　順勢(shì)轉(zhuǎn)型，多賽道發(fā)展成新趨勢(shì)

　　面對(duì)復(fù)雜的國(guó)際形勢(shì)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)正處在高質(zhì)量發(fā)展、內(nèi)外雙循環(huán)轉(zhuǎn)型階段，對(duì)于政府、企業(yè)和個(gè)人都面臨著機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)。戴德梁行大中華區(qū)業(yè)務(wù)營(yíng)銷及運(yùn)營(yíng)董事總經(jīng)理蔣尚禮表示，房地產(chǎn)行業(yè)將回歸深度解決民生問題、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、提供企業(yè)生產(chǎn)研發(fā)載體和大消費(fèi)等多個(gè)領(lǐng)域中;傳統(tǒng)房企也應(yīng)順勢(shì)轉(zhuǎn)型發(fā)展，可考慮涉足多個(gè)領(lǐng)域和賽道。就房地產(chǎn)行業(yè)而言，傳統(tǒng)房企將逐漸從過往重投資，轉(zhuǎn)向投資+運(yùn)營(yíng)兼顧的全生命周期資產(chǎn)投資管理，市場(chǎng)也將在經(jīng)歷調(diào)整后逐步回歸理性。