廈門，2024年1月9日 —— 享譽(yù)全球的房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢顧問公司戴德梁行發(fā)布《2023年全年廈門商業(yè)地產(chǎn)市場回顧與展望》報(bào)告，報(bào)告指出供應(yīng)局限市場表現(xiàn)，甲級寫字樓關(guān)鍵指標(biāo)總體平穩(wěn);零售調(diào)改震動(dòng)市場，需求復(fù)蘇整體遲緩。

　　供應(yīng)局限市場表現(xiàn)，甲級寫字樓關(guān)鍵指標(biāo)總體平穩(wěn)

　　2023年全年，廈門未有新增甲級寫字樓入市，廈門甲級寫字樓存量維持149.8萬平方米。年初吸納量出現(xiàn)回正，市場呈現(xiàn)回暖;伴隨著企業(yè)對國際局勢及經(jīng)濟(jì)不確定性擔(dān)憂的加重，及職場整合影響面的擴(kuò)大，令隨后季度的吸納量出現(xiàn)波動(dòng)，但全年廈門甲級寫字樓吸納量仍保持正值。整體來看，廈門甲級寫字樓市場供需關(guān)鍵指標(biāo)維持平穩(wěn)。

　　廈門甲級寫字樓供應(yīng)量及吸納量變化情況

　　資料來源：戴德梁行研究部

　　廈門甲級寫字樓租金延續(xù)下行趨勢，年末租金錄得91.8元每月每平方米，環(huán)比下降1.3%，同比下降2.4%，降幅較前幾季度有所擴(kuò)大。在未有供應(yīng)入市的前提下，全市空置率連續(xù)減少，年末環(huán)比微增0.3個(gè)百分點(diǎn)至26.3%，較去年年底減少1.9個(gè)百分點(diǎn)。租賃指標(biāo)整體平穩(wěn)。

　　2022年年末以來，部分位于兩岸金融中心及兩岸貿(mào)易中心片區(qū)的大型企業(yè)啟動(dòng)職場整合，整合后帶來的空置面積瞬時(shí)拉高所在片區(qū)的當(dāng)季度空置率。隨后，以鷺江道及濱南濱北片區(qū)為主的其他企業(yè)，也開始采取縮減辦公面積，搬遷至其他樓宇(不限于甲級物業(yè))等整合措施以應(yīng)對成本管控或者業(yè)務(wù)調(diào)整帶來的變化，相關(guān)片區(qū)年末空置率出現(xiàn)小幅增加。疊加了政策優(yōu)惠、產(chǎn)業(yè)補(bǔ)貼，同時(shí)具有更高性價(jià)比的兩岸貿(mào)易中心及島外片區(qū)等成長型商務(wù)區(qū)對企業(yè)的吸引力得以保持，年末片區(qū)空置率分別環(huán)比下降3.3個(gè)百分點(diǎn)，及1.0個(gè)百分點(diǎn)，并助全市空置率維持整體穩(wěn)定。

　　2021年以來，TMT及專業(yè)服務(wù)企業(yè)逐漸取代金融及房地產(chǎn)企業(yè)成為廈門甲級寫字樓的主要租戶，并主導(dǎo)超六成的廈門甲級寫字樓市場成交。TMT行業(yè)中的游戲、電商(含直播類電商)、智能設(shè)備類企業(yè)，及供應(yīng)鏈管理、律所等專業(yè)服務(wù)企業(yè)成為年內(nèi)較大面積租戶。

　　空間上看，約占全市47%存量的兩岸金融中心的片區(qū)內(nèi)成交，主導(dǎo)了本市超三分之一的市場成交，片區(qū)指標(biāo)已然成為廈門寫字樓市場的晴雨表;2021年以來，海上世界的陸續(xù)交付及持續(xù)熱租、熱銷，為兩岸貿(mào)易中心片區(qū)注入新的市場活力的同時(shí)，更是極大的豐富并完善了兩岸貿(mào)易中心的商務(wù)氛圍;伴隨著島外商務(wù)區(qū)的擴(kuò)編擴(kuò)容及產(chǎn)業(yè)的提速換擋，島外項(xiàng)目也不斷獲得包括TMT企業(yè)，及與之配套的專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)青睞。

　　甲級寫字樓入駐企業(yè)行業(yè)占比變化情況(左)，分商務(wù)區(qū)甲級寫字樓入駐企業(yè)變化情況(右)

　　資料來源：戴德梁行研究部

　　計(jì)劃于2023年交付的新增供應(yīng)均推遲至2024年，空間上看，兩岸金融中心、濱南濱北兩大片區(qū)供應(yīng)占比分別為45%及26%;中長期來看，伴隨著廈門國際商務(wù)核心區(qū)及金磚創(chuàng)新基地總部區(qū)地塊的出讓及開工，預(yù)計(jì)有44萬平方米優(yōu)質(zhì)辦公空間將在2027年前進(jìn)入市場，約為現(xiàn)時(shí)片區(qū)存量的62%，全市存量的29%。兩岸金融中心片區(qū)將繼續(xù)影響全市甲級寫字樓的運(yùn)行情況。

　　戴德梁行大中華區(qū)副總裁、華南及華中區(qū)董事總經(jīng)理程家龍指出，新增需求乏力，既有租戶在降本增效的大潮流中，轉(zhuǎn)向更具性價(jià)比的成長型商務(wù)片區(qū)，甚至非甲項(xiàng)目，存量甲級項(xiàng)目之間的競爭關(guān)系日趨嚴(yán)峻;租金上看，全市各商務(wù)區(qū)租金將延續(xù)小幅下行的趨勢。

　　零售調(diào)改震動(dòng)市場，需求復(fù)蘇整體遲緩

　　2023年，僅廈門星河COCO Park一個(gè)優(yōu)質(zhì)零售項(xiàng)目啟幕，全市存量增至294.8萬平方米。從去年年底開始，廈門零售業(yè)態(tài)出現(xiàn)大規(guī)模調(diào)改，影響空置率及吸納量等指標(biāo)的表現(xiàn)。新增供應(yīng)開業(yè)為市場帶來新鮮血液的同時(shí)，對市場吸納帶來一定正向影響，2季度后，廈門零售市場錄得連續(xù)正向吸納。2022年供應(yīng)放量，疊加今年因零售調(diào)改帶來的存量空置，暫未獲得有效消化，市場復(fù)蘇進(jìn)度整體不如預(yù)期。

　　廈門優(yōu)質(zhì)購物中心供應(yīng)量及吸納量變化情況

　　資料來源：戴德梁行研究部

　　受調(diào)改影響，廈門優(yōu)質(zhì)購物中心空置率從之前的約10%左右，攀升至今年2季度14.7%的歷史新高，隨后緩慢降低，年末空置率較年中下降1個(gè)百分點(diǎn)至13.7%。降租填鋪的趨勢仍在繼續(xù)，全市租金環(huán)比下降0.5%至478.5元每月每平方米，租金降幅有所收窄。年內(nèi)各商圈租金水平保持基本穩(wěn)定。

　　非核心商圈內(nèi)的零售業(yè)態(tài)(包括百貨、超市及快時(shí)尚在內(nèi)的零售主力店結(jié)業(yè)并退出所在項(xiàng)目)經(jīng)歷大規(guī)模調(diào)改，令所在的五緣灣湖邊水庫商圈空置率于今年1季度出現(xiàn)10個(gè)百分點(diǎn)的單季度內(nèi)增加值，兩岸金融中心商圈的空置率今年上半年也錄得17個(gè)百分點(diǎn)的半年內(nèi)增加值。下半年開始，各商圈空置率出現(xiàn)緩慢下降。SM-蓮坂-火車站沿線的核心商圈范圍，商圈韌性不僅表現(xiàn)在租金抗壓性上，對品牌(特別是首店品牌)的吸引力依然強(qiáng)勁。

　　1-11月，廈門社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長2.3%，較2022年同期減少1.6個(gè)百分點(diǎn)。按消費(fèi)類型分，1-11月，商品零售額增長0.4%，低于去年同期3.8%的水平。零售方面的消費(fèi)降級已經(jīng)成為普遍現(xiàn)象，零售品牌的擴(kuò)張更是日趨謹(jǐn)慎。從首店業(yè)態(tài)構(gòu)成來看，今年零售首店占比(43%，與去年持平)低于餐飲首店占比(45%，較去年占比擴(kuò)大10個(gè)百分點(diǎn))?；谀壳跋M(fèi)心態(tài)所誕生的折扣店(含臨期臨保倉、店)、特賣店、便利店實(shí)現(xiàn)高速擴(kuò)張，搶占各大購物中心。

　　另一方面，1-11月餐飲收入實(shí)現(xiàn)17.1%的增長(較去年同期4.7%的餐飲收入增加值翻了近4倍)，接觸型及聚集型的餐飲業(yè)態(tài)(特別是熱門茶飲，火鍋，日式料理，茶餐廳等)，迎來了小規(guī)模爆發(fā)。

　　供應(yīng)上看，2024年島外項(xiàng)目占比超八成，島外商圈(以集美區(qū)項(xiàng)目為主)將成為全市供應(yīng)的主要來源地;中長期來看，2026-2027年將出現(xiàn)供應(yīng)真空期，但伴隨著“提升本島”工作的全面展開，本島東部國際商務(wù)區(qū)及五通高林片區(qū)、本島中部、濱北超級總部等煥新區(qū)，及源于改造的更新區(qū)均有望填補(bǔ)這一供應(yīng)空白。

　　新建供應(yīng)的投放，疊加調(diào)改騰挪后的空置供應(yīng)，加上相對乏力的零售氛圍，本地商業(yè)市場需待提振的同時(shí)，也需要思考轉(zhuǎn)型的途徑。

　　戴德梁行研究院副院長、華南及華中區(qū)研究部主管及董事張曉端進(jìn)一步補(bǔ)充，旅游市場的回暖讓項(xiàng)目運(yùn)營商，特別是擁有一定“文旅”資源的項(xiàng)目方，首先感受到了市場回暖。2024年元旦假期，廈門“吸人”173.5萬人次，同比167.6%，“吸金”14.6億元，同比228.6%。導(dǎo)入IP，構(gòu)建場景化的新消費(fèi)體驗(yàn)，融合自然、人文及“造景”(如機(jī)械、冰雪、水族館、古風(fēng)非遺、沉浸式表演及體驗(yàn))等元素吸引文旅群體到店消費(fèi)，成為一部分文旅商項(xiàng)目轉(zhuǎn)型的思路。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，約33萬平方米的文旅商融合的非標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)項(xiàng)目將在2025年前啟幕。此外，隨著“夜經(jīng)濟(jì)，新消費(fèi)，便民生活圈”概念的走深走實(shí)，特別是在軌道+城市更新的雙重加持下，街區(qū)商業(yè)迎來矚目發(fā)展。這類“非標(biāo)”商業(yè)因其更貼近終端消費(fèi)群體，更具靈活度及創(chuàng)意，更有煙火氣，未來也將成為廈門商業(yè)的重要組成。