??備受關(guān)注的第三次土拍即將拉開大幕。

??12月8日-9日，廈門第三批集中供地，14幅宅地將迎來拍賣，總計價建筑面積143.83萬平，起拍總價356.4億。其中思明區(qū)1幅，湖里區(qū)2幅，海滄區(qū)2幅，集美區(qū)4宗，翔安區(qū)1幅，同安區(qū)4幅宗。

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??此次土拍是今年廈門土拍收官之戰(zhàn)，14幅宅地分布既有熱門板塊，也有非核心板塊，其中不乏資質(zhì)優(yōu)越的地塊;出讓數(shù)量、金額是有史以來規(guī)模最大的一次;出讓時間從以往的一天增加到兩天分3場進行;出讓規(guī)劃也有了明顯的變化，新增定配建、搖號、首次明確定品質(zhì)等。

??拿地規(guī)則、出讓條件的變化及整體市場環(huán)境等，似乎影響了房企拿地的熱情。網(wǎng)傳名單目前有11家房企加入拍地，湖濱一里地塊參拍房企最多有4家，多幅地塊僅有1-2家房企報名，甚至還有幾幅地塊是無人報名狀態(tài)，或意味著流拍。

??島內(nèi)地塊出讓條件嚴苛

??湖濱一里2021P05地塊無疑是此次土拍的重點關(guān)注項目。

??地塊位于湖濱片區(qū)，歷經(jīng)多年的發(fā)展，周邊環(huán)繞著地鐵、華潤萬象城、外國語學(xué)校、外國語學(xué)校附小、湖濱中學(xué)、白鷺洲公園等，配套已經(jīng)相當(dāng)成熟，且能級較高。片區(qū)也正在提升改造中，未來配套優(yōu)勢將更加凸顯。

??值得一提的是，地塊周邊已經(jīng)超過10年無新房供應(yīng)，也是近年來廈門商住用地市場中唯一一幅位于思明老城區(qū)的地塊。

??“新房+成熟配套"的屬性，讓其成為此次土拍的香餑餑，目前有建發(fā)、華潤等4家房企報名參拍，明天的競拍大概率會是一場激戰(zhàn)。

??目前，地塊周邊二手房掛牌在7-9.5萬/㎡之間，地塊住宅銷售限價提至75000元/㎡，板塊仍存在一二手倒掛特征。但地塊出讓條件要求10年限售，買房持有成本將大幅上漲。

??濕地公園TOD2021P06、高林金林2021P07地塊均位于五緣灣板塊，地塊周邊有地鐵2號線、砂之船奧萊、灣悅城、五緣灣濕地公園等，但教育資源相對一般，周邊有廈門音樂學(xué)校五緣灣校區(qū)、金林灣實驗學(xué)校等。

??兩幅地塊的體量大，起拍總價超90億，且出讓、開發(fā)運營條件等較為苛刻，對房企的資金等能力有較高要求。

??其中，濕地公園地塊分為7個子地塊，對商業(yè)、辦公部分的營業(yè)額、稅收等提出了明確要求;兩幅地塊除了商業(yè)/辦公部分，還需配建保障性租賃房，一定程度上影響地塊整體品質(zhì)的打造。

??目前，濕地公園TOD2021P06地塊僅有1家房企報名參拍，金林高林2021P07地塊有2家房企報名參拍。

??灌口時隔4年再供地

??集美此次出讓4幅地塊，有熱門的集美新城片區(qū)，也有非核心的灌口、北站片區(qū)。

??其中集美新城2021JP04地塊，隸屬集美新城杏林片區(qū)，處于集美新城與杏林老工業(yè)區(qū)的過渡地帶，與杏錦路居住區(qū)隔路相望，周邊生活配套成熟，居住氛圍濃厚，但教育資源相對一般，有杏苑小學(xué)、杏林中心小學(xué)、內(nèi)林小學(xué)、誠毅中學(xué)、英才學(xué)校等。

??地塊體量小，是純住宅用地，開發(fā)難度低。另外，集美新城整體配套完善、市場認可度高，是4幅地塊中資質(zhì)較為優(yōu)越的。

??目前，周邊二手房華潤橡樹灣三期掛牌均價在3.6萬/㎡，地塊起拍樓面價26236元/㎡，住宅銷售限價40000元/㎡，車位銷售限價30萬/個，比較符合當(dāng)前市場行情。

??灌口J2021P01地塊，周邊教育、醫(yī)療等配套較為一般，但地塊東南側(cè)300米左右的三李城萬達廣場，預(yù)計將于2021年底正式開業(yè)，屆時將彌補灌口大型商業(yè)的短板。

??片區(qū)時隔4年再供地，目前已有龍湖新壹城、龍湖嘉譽、龍湖景粼原著、富力院士廷、招商萊頓小鎮(zhèn)、陽光城文瀾府等樓盤，居住氛圍濃厚，片區(qū)掛牌均價在2.5-2.9萬/㎡之間，若后期片區(qū)無重大利好加持，價格上漲空間有限。

??后溪2021JP02、2021JP03地塊隸屬福廈高鐵綜合開發(fā)區(qū)，交通優(yōu)勢明顯，其他各項配套較為薄弱。但該片區(qū)將成片開發(fā)，新建集美中學(xué)新校區(qū)(60班高中)，定位為集公共交通、教育科研、生態(tài)景觀、品質(zhì)居住等功能為一體的多元復(fù)合發(fā)展新區(qū)，在成片發(fā)展下，片區(qū)的投資力度將增大。

??海滄、翔安地塊資質(zhì)較平

??馬鑾灣新城H2021P03地塊隸屬馬鑾西片區(qū)，周邊配套較少，但地塊鄰近馬鑾灣樂活島、中心島，可共享配套資源，比如sm馬鑾灣項目、馬鑾灣醫(yī)院等。值得一提的是，近期該片區(qū)規(guī)劃修改，為滿足片區(qū)學(xué)位需求，規(guī)劃孚中央西小學(xué)30班，幼兒園班級規(guī)模增加至18班。

??目前馬鑾灣新城片區(qū)內(nèi)，新房項目較多，競爭激烈，若有優(yōu)質(zhì)教育等資源加持，便可突出重圍。

??臨港2021HP04地塊，位于臨港新城片區(qū)，地塊周邊生活配套較少，多為工廠及空地。未來，臨港新城規(guī)劃有地鐵4號線臨港新城站，將進一步提升區(qū)域的交通通達性和人流聚集能力。

??片區(qū)房地產(chǎn)市場基礎(chǔ)較弱，目前僅有招商1872、海投自貿(mào)天際、海投自貿(mào)國際、海投自貿(mào)城等樓盤，在售均價2.6-3.2萬/㎡，在海滄新房市場上置業(yè)門檻較低。不久前，海投自貿(mào)國際開盤，以價格優(yōu)勢，收割了一波熱度。

??翔安新店X2021P02地塊隸屬翔安區(qū)新店鎮(zhèn)文教園片區(qū)，地塊周邊已聚集著首開領(lǐng)翔國際、禹洲盧卡小鎮(zhèn)、聯(lián)合博學(xué)園、住宅蓮花尚城等眾多成熟樓盤，基本生活配套完善，居住氛圍濃厚，但片區(qū)整體熱度一般。

??片區(qū)臨近南部新城，有建發(fā)叁里云廬、龍湖璟宸府等樓盤在售，地塊離規(guī)劃的地鐵5號線新店站僅500米，如若地鐵5號線落地，或許對片區(qū)有加持作用。

??環(huán)東嘉美地塊有學(xué)區(qū)優(yōu)勢

??環(huán)東嘉美2021TP07、2021TP08地塊隸屬環(huán)東海域新城同安新城片區(qū)，目前周邊配套在建設(shè)階段，但地塊緊鄰?fù)惨恢袨I海校區(qū)，學(xué)區(qū)為一大優(yōu)勢。

??目前，環(huán)東海域內(nèi)在售新房較多，今年環(huán)東海域出讓了4幅地塊，成交樓面價在2-2.2萬/㎡，其中金茂悅云灣已經(jīng)入市、中海花灣正預(yù)熱，即將入市。

??環(huán)東美峰2021TP09地塊，隸屬環(huán)東海域新城美峰片區(qū)，鄰近集美東部新城，可依托集美東部新城配套。隨著地鐵9號線規(guī)劃建設(shè)，未來該區(qū)域?qū)⒃佾@軌道交通加持。

??該地塊住宅銷售限價34000元/㎡，對比周邊新房，比如中旅海玥、中海廈門東灣，有價格優(yōu)勢。

??后宅T2021P05地塊隸屬同安工業(yè)集中區(qū)，配套較為一般，但周邊工業(yè)區(qū)環(huán)繞，生產(chǎn)及居住人口基數(shù)龐大，人口聚集程度較高，存在潛在的購房需求。

??最后：

??市場下行、土拍附加條件多，開發(fā)商現(xiàn)金流緊張等一系列情況，使全國大部分城市第三次集中供地遇冷，流拍、停止出讓、底價成交屢見不鮮，開發(fā)商拿地激情消退。

??從廈門此次土拍爆出的參拍房企來看，也令人頓覺涼意。

??廈門14幅地塊，哪家房企會拿地?會不會有地塊流拍?廈門能否能穩(wěn)定局面?拭目以待。

??對于此次土拍，您怎么看，歡迎評論區(qū)留言討論!

??注：12月8日上午9：30開拍：思明、湖里3幅地塊

??12月8日下午14：30開拍：集美、海滄、翔安7幅地塊1

??2月9日上午11：30開拍：同安4幅地塊

??(綜合來源：廈門土地礦產(chǎn)交易市場、讀地、中原等)