??樓市再掀風云！

??時隔十年思明區(qū)再出優(yōu)質(zhì)地塊

??72億起拍，起拍樓面價3.5萬/平

??土拍總價地王或提前預定

??土拍大戰(zhàn)一觸即發(fā)！

??土拍亮點解析

??4月22日（明日），今年廈門首場土拍打響！土拍將公開出讓思明區(qū)、集美區(qū)、翔安區(qū)3幅優(yōu)質(zhì)宅地。土拍采用拍賣方式出讓，不設拍賣底價，按照價高者得原則確定受讓人。

??其中，思明區(qū)農(nóng)科所地塊為思明區(qū)時隔十年公開出讓的一幅地塊，稀缺優(yōu)質(zhì)地塊公開出讓，風向標意味不言而喻。因此，本場土拍也被外界看做，定調(diào)全年廈門樓市走向的重要土拍，市場關注度極高。

??1、從資質(zhì)來看，三幅地塊可謂相當優(yōu)質(zhì)。備受關注的思明區(qū)農(nóng)科所地塊，72億元起拍，起拍價是近年土拍中最高的，稀缺且優(yōu)質(zhì)。預計意向競拍房企較多，群雄逐鹿，又將掀起一番龍爭虎斗。

??據(jù)網(wǎng)友爆料，已有超十家房企將角逐思明區(qū)農(nóng)科所地塊，包括深耕島內(nèi)的兩大房企，還有熟悉的幾家央企聯(lián)合體拿地，也不乏外來的新面孔房企。 

??2、土拍總價地王或提前預定。去年建發(fā)枋湖地塊總價75.25億成為廈門新總價“地王”。也就是說，本次思明區(qū)農(nóng)科所地塊拍賣，當拍賣價超過75.25億，樓面價達到3.67萬/平，地塊將破廈門總價地王的記錄。按照目前島內(nèi)4萬/平的地價來看，沒有意外的話，廈門總價地王或成為板上釘釘。

??3、從市場來看，樓市暖意濃。今年受疫情影響，多城加入松綁大軍，首付降低、提高公積金貸款額度等利好維穩(wěn)樓市。救市的信號明顯。隨著利好政策出臺，大部分房企的拿地熱情和投資開發(fā)信心已逐步被激活。

??4、就廈門市場來看，隨著國內(nèi)疫情得到控制，近期廈門售樓處看房人數(shù)增多，新房市場去化加快，二手房市場受到學區(qū)房的帶動，成交小步快走。這股回暖潮中，廈門土拍究竟會拍出什么價格？讓我們拭目以待！

??作為2020年的首場重磅級土拍，我們一起來看一下出讓地塊的具體資質(zhì)如何？

??島內(nèi)農(nóng)科所地塊

??時隔十年思明區(qū)再出超優(yōu)質(zhì)地塊

??2020P01地塊位于思明區(qū)云頂中路與蓮前路交叉口西南側(cè)，土地面積59561平，計容建面20.46萬平，起叫價72億元，起拍樓面價35182元/平。

??地塊自帶幼兒園，周邊規(guī)劃中小學配套！地塊可允許競得人分三期建設，拿預售，首期銷售的建筑面積應不少于5萬平方米，銷售均價不得超過7.08萬/平。

??該地塊也是思明區(qū)時隔十年之后，首次公開出讓的唯一一幅住宅用地。

??據(jù)了解，該地塊為原農(nóng)科所地塊。近東芳山莊BRT，毗鄰瑞景商圈和忠侖公園，北側(cè)為禹洲云頂國際小區(qū)（二手房價在6萬+/平），西側(cè)為云頂學校，臨近廈門外國語學校瑞景分校。地塊南側(cè)為云頂山，具備一定的生態(tài)景觀資源優(yōu)勢，可實現(xiàn)推窗見綠。區(qū)域內(nèi)配套完善，路網(wǎng)發(fā)達，生活氛圍濃厚。

??優(yōu)勢：地塊位于寸土寸金的思明區(qū)，地段優(yōu)越，各類公建配套較為成熟，片區(qū)居住氛圍濃厚，教育和醫(yī)療資源優(yōu)質(zhì)，自帶天然景觀加持?？芍^是近年廈門土拍出讓中數(shù)一數(shù)二的超優(yōu)質(zhì)地塊。

??劣勢：出讓地塊面積較大，起拍金額達72億，對開發(fā)房企的資金實力要求高。

??機遇：一方面，本次出讓的島心大體量優(yōu)質(zhì)地塊，對想要打造區(qū)域規(guī)模和影響力的房企，是個不可多得的機會。

??另一方面，今年思明區(qū)加快蓮前街道何厝嶺兜、泥窟片區(qū)舊村改造，城市面貌煥然一新。而地塊位于思明區(qū)蓮前片區(qū)的核心地段，享受城市發(fā)展的利好。在拆遷大潮里，思明區(qū)泥土變黃金，或?qū)⑨尫判乱徊ǖ馁徺I力。

??挑戰(zhàn)：周邊二手房眾多，居住氛圍濃厚，其中，禹洲云頂國際二手房報價62894元/平方米。地塊受到7.08萬/平的限售價要求，后期開發(fā)成什么產(chǎn)品，如何在競品林立的市場下實現(xiàn)高盈利是一個比較大的挑戰(zhàn)。

??翔安石厝地塊

??與實驗小學翔安校區(qū)一路之隔

??2020XP01地塊位于翔安南部新城洪鐘大道與城場路交叉東北側(cè)，出讓面積44853.509㎡，總建面積125600㎡，計價建筑面積125600㎡，起拍樓面價23002元/㎡，起拍總價288900萬元。地塊分兩期建設，申請預售證、并對外公開銷售。首期公開銷售的建筑面積應不少于總建的50%。

??地塊坐落在翔安區(qū)翔安南部新城片區(qū)，緊鄰廈門實驗小學翔安校區(qū)（在建），未來片區(qū)內(nèi)還將形成從幼兒園到高中一站式優(yōu)質(zhì)教育資源集群。地塊北側(cè)600米處規(guī)劃有地鐵3號線翔安行政中心站，未來公共交通出行條件將更為便捷。

??優(yōu)勢：地塊周邊學區(qū)資源豐富，與實驗小學翔安校區(qū)近一路之隔，雙十中學翔安校區(qū)（初中部、高中部）也在500米內(nèi)，兩校均是島內(nèi)老牌名校的島外直屬校區(qū)，未來優(yōu)質(zhì)的教育資源將是項目的一大賣點。

??劣勢：地塊周邊無大型商業(yè)配套，較為荒涼，另外，地塊內(nèi)有高壓線經(jīng)過，后期將埋入地下。

??機遇：地塊所在片區(qū)周邊的澳頭特色小鎮(zhèn)、東部體育會展新城、臨空產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟區(qū)等新興板塊正在崛起，并與翔安南部新城形成聯(lián)動發(fā)展之勢，未來發(fā)展前景可期。

??挑戰(zhàn)：片區(qū)已聚集了世茂、國貿(mào)、融創(chuàng)、融僑、住宅、IOI、保利、中南、首創(chuàng)等大型開發(fā)企業(yè)的住宅項目，未來居住氛圍將有較大提升。目前片區(qū)新房在售均價3.6-3.8萬/平，競爭激烈。

??集美2020JP02地塊

??坐享集美新城千億配套，雙地鐵加持

??2020JP02地塊位于杏錦路與杏林北路交叉口南側(cè)董任站北側(cè)，為地鐵1號線杏錦路站地鐵上蓋項目。地塊出讓面積12228.664㎡，總建面積53449㎡，計價建筑面積：53269㎡，起拍總價75600萬元，起拍樓面價普通住宅18000元/㎡。地塊要求12個月內(nèi)一次性申請預售證，并對外銷售。

??2020JP02地塊位居集美新城核心區(qū)門戶地帶，集良好區(qū)位、醇熟商業(yè)、雙地鐵的利好加持，周邊有多家大牌房企進駐，居住氛圍已較為濃郁。

??地塊東側(cè)緊鄰廈門最大的園林生態(tài)景觀項目——園博苑，地塊南側(cè)有J2019P02地塊由廈門國貿(mào)地產(chǎn)與中交地交聯(lián)合體（地價2.5萬/平），地塊西側(cè)1公里處設有地鐵6號線（在建）董任站，未來可實現(xiàn)與同安新城、集美新城、馬鑾灣新城各板塊的快速聯(lián)通。

??同樣是地鐵上蓋住宅的項目——住宅水晶地鐵公元，新沿線天境云著均計劃在近期入市。

??優(yōu)勢：地塊位于集美新城，享受千億集美新城的共建配套，地鐵上蓋的住宅社區(qū)，樓下就是地鐵站，未來社區(qū)出行無憂，雙地鐵將成項目的一大賣點。

??劣勢：地塊較小，除了住宅地塊，還有建13777平的租賃公寓，3917平商業(yè)，實際商品住宅面積僅3.5萬平。對拿地房企來說，雖然住宅樓面價1.8萬/平，但隱形樓面價高，難以實現(xiàn)溢價。另外，由于是地鐵上蓋的建筑，地塊規(guī)劃設計有一定限制，需和地鐵部門做相關配合。

??機遇：地塊西北側(cè)約3公里處，已引入建設三甲綜合性醫(yī)院——四川大學華西廈門醫(yī)院，未來地塊所在片區(qū)的醫(yī)療配套條件將得到進一步提升。地塊西側(cè)的杏林老工業(yè)片區(qū)進行提升改造工作，未來地塊周邊的居住品質(zhì)有望得到進一步提升。

??挑戰(zhàn)：目前，地塊所在區(qū)域已聚集了國貿(mào)天峯、中航城國際社區(qū)、華潤橡樹灣、國貿(mào)天悅、龍湖春江酈城、IOI園博灣、住宅園博1號等眾多高品質(zhì)住宅項目。周邊二手房價格已基本在3.7萬/平左右，國貿(mào)天峯新盤在售價格3.85萬/平。片區(qū)競爭激烈，對住宅產(chǎn)品的差異化提出較高要求。

??(文/廈門樂居)