近一兩年，隨著島內(nèi)新房供應(yīng)增多，產(chǎn)品戶型建面、總價(jià)門(mén)檻在不斷下探。

　　但更早幾年，島內(nèi)大多是打造清一色大戶型豪宅產(chǎn)品，位于枋湖板塊的三大豪宅項(xiàng)目就頗具代表性。

　　在備案滿兩年，滿足入市條件后，近期，該板塊一樓盤(pán)率先“開(kāi)分”，有二手房源成交，借此，也來(lái)看看目前該板塊現(xiàn)狀如何。

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　　近日，位于枋湖板塊的中駿天盈，成交一套建面206.96㎡房源，戶型5室2廳1廚4衛(wèi)。

　　該房源于3月28掛牌出售，掛牌價(jià)1640萬(wàn)，最終降價(jià)80萬(wàn)，以總價(jià)1560萬(wàn)成交，折合成交單價(jià)75377元/㎡，成交周期61天。

　　據(jù)了解，中駿天盈共規(guī)劃樓6棟高層，總戶數(shù)658戶，該成交房源位于小區(qū)5#中樓層。5#具體位置在小區(qū)中央，占位優(yōu)越，層高14層。根據(jù)此前小區(qū)預(yù)售價(jià)格來(lái)看，5#中樓層206.96㎡戶型，預(yù)售價(jià)格大約在7.3萬(wàn)/㎡，總價(jià)大約1510萬(wàn)。

　　相比之下，此次成交單價(jià)略高出于預(yù)售價(jià)格。但2020年5月，項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)是搖號(hào)銷(xiāo)售，幾乎是搶的狀態(tài)，與車(chē)位同購(gòu)，住宅優(yōu)惠10-50萬(wàn)/套。

　　若是加上車(chē)位成本、利息等因素，成交價(jià)或許差不多是成本價(jià)。

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　　目前，二手房平臺(tái)上，中駿天盈除了上述成交房源，暫無(wú)其他二手房源掛出，不過(guò)從近30天帶看77次來(lái)看，該小區(qū)還是枋湖三大豪宅中關(guān)注度最高的。

　　而中駿另一個(gè)豪宅小區(qū)-中駿天宸，目前在二手房平臺(tái)上有3套掛牌房源，戶型150-253㎡，總價(jià)在1058-1990萬(wàn)，折合單價(jià)約6.8-8萬(wàn)/㎡。

　　這個(gè)掛牌價(jià)，可見(jiàn)業(yè)主心理預(yù)期比較靠近此前開(kāi)盤(pán)均價(jià)7萬(wàn)/㎡，并不想虧本出售。

　　不過(guò)，在朋友圈看到，有兩套房源在“打骨折"出售。其中，一套降總價(jià)超過(guò)200萬(wàn)，折合單價(jià)6.2萬(wàn)/㎡;一套更是大降350萬(wàn)，折算單價(jià)不到6萬(wàn)/㎡，還送2個(gè)車(chē)位。

　　與中駿天宸一路之隔的便是建發(fā)養(yǎng)云，是新中式園林景觀豪宅，主打大戶型，199㎡和255㎡，最小的是143㎡。

　　目前小區(qū)掛牌均價(jià)是74892元/㎡，但從中介朋友圈來(lái)看，也有業(yè)主在割肉出貨，143㎡戶型，掛牌總價(jià)990萬(wàn)，折合單價(jià)約6.9萬(wàn)/㎡。

　　據(jù)了解，該小區(qū)是在2020年7月開(kāi)盤(pán)，當(dāng)時(shí)143㎡戶型，預(yù)售單價(jià)在6.4-7.4萬(wàn)/㎡，同樣也要再加上車(chē)位、利息成本。

　　當(dāng)前也只是掛牌價(jià)格，有沒(méi)有人接手還是另外一回事。

　　以上可見(jiàn)，目前一些枋湖次新豪宅出售，保本不易，甚至有許多業(yè)主求出貨，選擇主動(dòng)降價(jià)拋售。

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　　枋湖板塊這三大豪宅，2019-2020年，作為當(dāng)時(shí)島內(nèi)高品質(zhì)改善產(chǎn)品，以中大戶型為主，開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)基本都要搖號(hào)，吸引了不少島內(nèi)高端購(gòu)買(mǎi)力。

　　但如今，島內(nèi)新房市場(chǎng)持續(xù)供應(yīng)，位置多在五緣灣、湖邊水庫(kù)等，從板塊能級(jí)、配置來(lái)看，基本都好過(guò)枋湖板塊，并且現(xiàn)在新房上車(chē)門(mén)檻在不斷下探，還有限售均價(jià)的制約，不能捆綁車(chē)位銷(xiāo)售等。

　　在新房擠壓之下，疊加二手房平淡期，枋湖板塊次新的豪宅想要快速出售，降價(jià)，甚至低于成本、割肉成交不可避免。

　　除此之外，板塊內(nèi)的其他二手房如今日子也都不怎么好過(guò)。

　　目前，周邊二手房，比如新景龍郡、中央美地、禹洲城上城、新港龍世家幸福密碼等，房齡相對(duì)較新，大部分都是2008年后的小區(qū)。

　　當(dāng)初三大豪宅上市，一定程度上帶動(dòng)了周邊二手房?jī)r(jià)格的上漲，目前掛牌價(jià)格6.2-6.8萬(wàn)/㎡不等。然而這是掛牌價(jià)，實(shí)際上，當(dāng)下業(yè)主想直接通過(guò)掛牌價(jià)成交是比較困難的，24小時(shí)內(nèi)就有多套房源在小幅降價(jià)出售。

　　新景龍郡82㎡3室1廳降價(jià)25萬(wàn);中央美地129㎡3室2廳降價(jià)31萬(wàn);禹洲城上城136㎡5室2廳降價(jià)22萬(wàn);新港龍世家幸福密碼94㎡3室1廳降價(jià)18萬(wàn)……

　　在如今的市場(chǎng)環(huán)境下，二手房普遍下調(diào)，其實(shí)不足為奇，但小編想提醒的是，無(wú)論何時(shí)，購(gòu)房者置業(yè)首先要根據(jù)自己的實(shí)際需求，不要盲目跟風(fēng)追高，想一想，入手這些次新豪宅的購(gòu)房者，也是從當(dāng)初眾多新房購(gòu)房者中殺出來(lái)的。

　　而想要入手二手房的，多關(guān)注市場(chǎng)，在降價(jià)房源增多的情況下，或許能淘到滿意的房源。

　　(部分來(lái)源：貝殼、諸葛找房等)