2月23日，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會向全行業(yè)發(fā)起“保交樓”行動倡議后，社會各界反響熱烈。多個省、市房協(xié)積極響應(yīng)，多家品牌房企、樓盤項目簽約加入。樂居開通服務(wù)熱線，旨在為遇到交付難題的購房者答疑解惑。

　　眼下，“315”消費者權(quán)益日在即，為更好響應(yīng)“保交樓”要求，樂居從當(dāng)前幾個購房者普遍關(guān)切的問題出發(fā)，邀請專業(yè)律師進行解答，并提出可行性高、專業(yè)性強的意見建議。

　　1.在近期的實際的案例中，有沒有出現(xiàn)相關(guān)的樓盤的交付問題?主要集中在哪些方面?

　　樓盤交付存在的問題歸納起來主要集中在以下方面：

　　1)無法交付或者逾期交付;

　　2)房屋不符合交付條件;

　　3)交付的房屋存在質(zhì)量問題。

　　這些問題或因開發(fā)商企業(yè)資金鏈斷裂，無法照常支付工程進度款，施工單位就此停工導(dǎo)致;或因開發(fā)商虛假宣傳、壓縮成本等原因?qū)е隆?/p>

　　2. 收房時需要特別注意哪些問題?收房前需要做哪些準(zhǔn)備?

　　第一，需要提醒購房者的是，簽署相關(guān)房屋交接材料之前，應(yīng)當(dāng)先驗房，然后再根據(jù)驗房的具體情況簽署相關(guān)材料。

　　第二，核實開發(fā)商是否通過規(guī)劃驗收、竣工驗收備案、消防驗收或消防備案等，要求查看相關(guān)文書，這些是交房的法定條件。

　　第三，仔細(xì)驗收房屋，切勿抓大放小，若有相關(guān)問題應(yīng)當(dāng)以書面方式記錄并留存，對現(xiàn)場進行拍攝，并保存好拍攝的記錄(原始載體)，以便屆時發(fā)生糾紛時有相應(yīng)的證據(jù)。有條件的話可委托專業(yè)機構(gòu)驗房。

　　第四，注意溝通留痕。購房者在與開發(fā)商溝通反饋房屋相關(guān)問題時，應(yīng)當(dāng)盡量通過書面方式(如紙質(zhì)材料、微信、電子郵件等)，應(yīng)當(dāng)注意明確溝通對象的身份，核實溝通對象是否為開發(fā)商的有權(quán)代表，避免屆時對相應(yīng)的溝通效力產(chǎn)生歧義。

　　3. 買了精裝房，交房的時候公區(qū)減配，內(nèi)部精裝降低了標(biāo)準(zhǔn)，與樣板房差距過大，如何應(yīng)對?

　　回復(fù)：

　　第一，購房者在交易過程中，應(yīng)有保存相應(yīng)證據(jù)的意識，注意溝通留痕。購房者在購房前、購房過程中就應(yīng)注意留存開發(fā)商發(fā)布的關(guān)于精裝房裝修標(biāo)準(zhǔn)等信息的圖片、視頻、宣傳廣告、聊天記錄;在交易過程中應(yīng)以促進交易成功為目的，與開發(fā)商或其授權(quán)的工作人員進行有效的溝通交流，并將相應(yīng)的溝通記錄(包括文字、錄音登形式)進行保存。

　　第二，若購房者發(fā)現(xiàn)開發(fā)商交付的房屋不符合雙方約定的交付標(biāo)準(zhǔn)時，除應(yīng)當(dāng)注意存留相關(guān)證據(jù)外，若開發(fā)商遲遲不予回應(yīng)處理，應(yīng)當(dāng)及時運用法律手段維權(quán)，要求退房或者返工重做，并要求開發(fā)商賠償因此導(dǎo)致的損失等，避免超過訴訟時效而求償無門。

　　4. 臨近交房項目只有工人“表演式”施工，擔(dān)心項目爛尾該如何解決?

　　回復(fù)：

　　發(fā)現(xiàn)臨近交房項目有工人“表演式”施工的情形或者開發(fā)商有轉(zhuǎn)移房款、拖欠工程款或施工停滯等跡象，購房者應(yīng)當(dāng)及時去了解相關(guān)的情況，通過政府信息公開申請的方式向相關(guān)主管部門申請資金監(jiān)管的相關(guān)信息，固定證據(jù)，及時維權(quán)。同時，若確定項目樓盤爛尾，購房者也可積極向相關(guān)部門反映，讓政府部門介入約談，積極發(fā)揮協(xié)調(diào)、溝通機制，搭建溝通平臺，推動項目復(fù)工復(fù)建。

　　需要提醒購房者的是，在項目樓盤爛尾的情況下，即使購房者根據(jù)判斷有權(quán)依據(jù)法律規(guī)定或約定單方面解除房屋買賣合同和相應(yīng)按揭貸款合同，在合同解除前，購房者仍對銀行負(fù)有相關(guān)的貸款償還責(zé)任，購房者仍應(yīng)繼續(xù)還貸，避免因擅自暫停還貸產(chǎn)生不良的征信記錄。

　　5.買房時開發(fā)商提供的都是統(tǒng)一的合同模板，對于合同條款普通人也沒有太多的認(rèn)知，在簽合同之前需要注意什么?

　　回復(fù)：

　　第一，對開發(fā)商進行背調(diào)。通過新聞報導(dǎo)、企查查等平臺審查、了解開發(fā)商是否存在對外欠債、爛尾樓、拖欠工程款、商品房逾期交房等情況。通常來說，大品牌開發(fā)商、國企的經(jīng)驗較為豐富，投入的裝修成本相對更高，資金相對雄厚，且出于對品牌、企業(yè)名譽的維護重視，對相關(guān)的問題的回應(yīng)也更及時。購房者在綜合了解相關(guān)情況的基礎(chǔ)上可優(yōu)先選擇大品牌開發(fā)商、國企。

　　第二，注意查看五證，包括《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》。

　　第三，警惕虛假宣傳。理性、審慎分析核實開發(fā)商關(guān)于商品房的宣傳。如關(guān)于學(xué)區(qū)房的宣傳，可以要求開發(fā)商提供相關(guān)的政府文件或者到相關(guān)教委部門進行核實;關(guān)于配套的宣傳，可以通過小區(qū)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證附件附圖去核實;關(guān)于地理位置、交通及將來的發(fā)展前景，可以要求開發(fā)商提供這一片土地的控制性詳細(xì)規(guī)劃，同時還可以向相關(guān)規(guī)劃主管部門去核實……把握一個基本原則，只要是合同中沒有明確約定的內(nèi)容，都有很大的可能虛假宣傳，同時注意留存相關(guān)的宣傳資料。

　　第四，規(guī)范合同條款。如前所述，合同是房屋買賣的重中之重。購房者務(wù)必要對合同進行仔細(xì)的閱讀，對影響購房意愿的內(nèi)容進行確認(rèn)，再對是否購買房屋、購買房屋的層次、價格以及是否最終簽訂合同作出合理的選擇。若選擇簽訂購房合同，尤其是當(dāng)影響購房者買房的相關(guān)描述僅存在于廣告宣傳資料時，為避免因?qū)ξ磳懭牒贤男麄鲀?nèi)容的屬性發(fā)生爭議而影響購房人的權(quán)益，應(yīng)要求開發(fā)商將影響購房意愿和實質(zhì)性影響的宣傳內(nèi)容寫入正式合同或補充協(xié)議中。另外，也要警惕在購房合同中留白，避免引發(fā)爭議。

　　樂居新聞中心

　　2023年3月13日