樂(lè)居買(mǎi)房訊 近日，廈門(mén)市自然資源和規(guī)劃局、廈門(mén)市工業(yè)和信息化局關(guān)于印發(fā)《廈門(mén)市促進(jìn)低效工業(yè)用地再開(kāi)發(fā)改造政策指引》的通知。

　　一、創(chuàng)新改造機(jī)制

　　(一)支持地塊連片開(kāi)發(fā)改造。鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)、社會(huì)資本、土地原權(quán)利人等通過(guò)土地收購(gòu)、土地二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓等方式，對(duì)工業(yè)控制線內(nèi)布局分散的低效工業(yè)用地開(kāi)展集中連片開(kāi)發(fā)改造。對(duì)改造規(guī)模在3公頃及以上項(xiàng)目的行政辦公、生活服務(wù)等配套設(shè)施，在整體規(guī)劃下可跨宗地集中設(shè)置并整體計(jì)算配建指標(biāo)。低效工業(yè)用地周邊可開(kāi)發(fā)利用的、單宗用地面積不超過(guò)3畝的邊角地、夾心地、插花地等零星用地可納入連片改造，累計(jì)面積不超過(guò)連片改造用地總面積的10%。

　　(二)鼓勵(lì)生產(chǎn)與科研融合發(fā)展。允許改造項(xiàng)目建設(shè)包含設(shè)計(jì)、研發(fā)等軟件及研發(fā)用途的新型產(chǎn)業(yè)用房，實(shí)現(xiàn)工業(yè)生產(chǎn)與科技研發(fā)服務(wù)融合發(fā)展。新型產(chǎn)業(yè)用房計(jì)容建筑面積不超過(guò)確權(quán)登記的產(chǎn)業(yè)用房計(jì)容建筑面積的30%，該部分地價(jià)評(píng)估、建筑要求、銷(xiāo)售條件按照軟件及研發(fā)用途確定。

　　(三)完善工業(yè)用地二級(jí)市場(chǎng)。未被認(rèn)定為閑置土地的低效工業(yè)用地，其權(quán)利人可申請(qǐng)10畝及以上空閑未建土地通過(guò)土地二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓。土地買(mǎi)受方新引入的產(chǎn)業(yè)須符合所在片區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃導(dǎo)向，同時(shí)需在土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議中重新約定產(chǎn)業(yè)類(lèi)型、建設(shè)指標(biāo)、投資強(qiáng)度等指標(biāo)要求。

　　(四)允許配建小型商業(yè)等設(shè)施。改造項(xiàng)目?jī)?nèi)允許配建的行政辦公及生活配套服務(wù)設(shè)施用地面積占項(xiàng)目總用地面積的比例上限可由7%提高到15%、建筑面積(計(jì)容)占項(xiàng)目總建筑面積(計(jì)容)的比例上限可由15%提高到30%，提高部分主要用于建設(shè)宿舍型保障性租賃住房，優(yōu)先滿足入駐企業(yè)員工租住需求;生活配套服務(wù)設(shè)施允許建設(shè)不超過(guò)項(xiàng)目總建筑面積(計(jì)容)5%且不大于7000平方米的小型商業(yè)，就近滿足入駐企業(yè)員工的生活和消費(fèi)需求。

　　(五)支持工業(yè)物業(yè)分割轉(zhuǎn)讓。土地出讓合同中未規(guī)定土地使用權(quán)需整體自持等限制轉(zhuǎn)讓條款的改造項(xiàng)目，改造完成后土地房屋權(quán)屬人可申請(qǐng)將權(quán)屬登記年限超過(guò)10年的工業(yè)物業(yè)以幢為基本單元分割轉(zhuǎn)讓。經(jīng)批準(zhǔn)分割轉(zhuǎn)讓的工業(yè)物業(yè)應(yīng)當(dāng)符合所在片區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。分割轉(zhuǎn)讓后原土地房屋權(quán)屬人自留產(chǎn)業(yè)用房的建筑面積占宗地確權(quán)登記的產(chǎn)業(yè)用房建筑面積比例不得低于40%。項(xiàng)目配建的行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施可按比例隨產(chǎn)業(yè)用房以幢為基本單位進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓?zhuān)⑴c產(chǎn)業(yè)用房辦理整體產(chǎn)權(quán)。

　　二、豐富改造模式

　　(六)政府委托市場(chǎng)主體整備開(kāi)發(fā)。由市政府、區(qū)政府或開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)委托市場(chǎng)主體通過(guò)土地收購(gòu)等方式取得低效工業(yè)用地使用權(quán)，按要求開(kāi)展土地整備后開(kāi)展通用廠房建設(shè)、招商運(yùn)營(yíng)等工作。

　　(七)鼓勵(lì)土地權(quán)利人自行改造。鼓勵(lì)土地權(quán)利人按照新的片區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃導(dǎo)向，進(jìn)行廠房新建、改建、擴(kuò)建等“工改工”提升改造。對(duì)于有意向但無(wú)能力獨(dú)自開(kāi)展再開(kāi)發(fā)改造的土地權(quán)利人，由區(qū)政府或開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)引導(dǎo)、幫助其通過(guò)開(kāi)展聯(lián)營(yíng)等形式招引優(yōu)質(zhì)企業(yè)共同開(kāi)展再開(kāi)發(fā)改造以及招商、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)等工作。

　　(八)鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)企業(yè)收購(gòu)改造。鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)企業(yè)通過(guò)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶等方式取得低效工業(yè)用地使用權(quán)，并依據(jù)片區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃導(dǎo)向進(jìn)行再開(kāi)發(fā)改造、引入新產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)。

　　(九)鼓勵(lì)定制改造。鼓勵(lì)改造主體提前聯(lián)合招引企業(yè)和產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商，結(jié)合入駐企業(yè)對(duì)工業(yè)廠房的層高、寬度、承重等個(gè)性化需求，對(duì)改造后的工業(yè)生產(chǎn)用房和配套用房實(shí)施定制建設(shè)，實(shí)現(xiàn)工藝設(shè)計(jì)與建筑設(shè)計(jì)同步、建筑施工與設(shè)備安裝同步、工程竣工與投產(chǎn)達(dá)效同步，縮短企業(yè)進(jìn)駐時(shí)間。

　　三、優(yōu)化改造流程

　　(十)下放審核權(quán)限。各區(qū)政府或開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)負(fù)責(zé)低效工業(yè)用地再開(kāi)發(fā)實(shí)施方案審定，經(jīng)研究審核同意后，由資源規(guī)劃部門(mén)公示10日，在公示期結(jié)束前將實(shí)施方案抄送市低效工業(yè)用地再開(kāi)發(fā)工作專(zhuān)班備案。若屬地區(qū)政府或開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)認(rèn)為需要上報(bào)市政府研究的可按程序提報(bào)。

　　(十一)簡(jiǎn)化指標(biāo)審核。改造項(xiàng)目引入符合片區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃導(dǎo)向的新產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)，經(jīng)工信部門(mén)確認(rèn)后，可不對(duì)原用地的固定資產(chǎn)投資強(qiáng)度、土地產(chǎn)出率、地均稅收等指標(biāo)進(jìn)行審核。原用地未約定固定投資強(qiáng)度、土地產(chǎn)出率、地均稅收等監(jiān)管指標(biāo)的，改造用地須與區(qū)政府或開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)重新簽訂監(jiān)管協(xié)議。

　　(十二)允許延長(zhǎng)土地使用年限。為統(tǒng)一連片改造片區(qū)內(nèi)涉及多宗地塊項(xiàng)目的使用年限，允許改造主體通過(guò)補(bǔ)繳地價(jià)的方式延長(zhǎng)土地使用年限。改造項(xiàng)目為國(guó)有出讓用地的，可按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)補(bǔ)繳地價(jià)款，延長(zhǎng)的土地使用年限不超過(guò)國(guó)家規(guī)定的最高年限;改造項(xiàng)目為國(guó)有劃撥用地的，可按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)與原土地權(quán)益價(jià)的差價(jià)補(bǔ)繳土地出讓金，土地出讓年限從批準(zhǔn)出讓手續(xù)時(shí)點(diǎn)起算，最高不超過(guò)50年。

　　四、提高改造收益

　　(十三)給予財(cái)政補(bǔ)助。拆除面積在3公頃及以上的連片再開(kāi)發(fā)用地，按我市招商中介機(jī)構(gòu)及項(xiàng)目引薦人獎(jiǎng)勵(lì)辦法有關(guān)規(guī)定，對(duì)于改造主體引入新企業(yè)符合地方經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)獎(jiǎng)勵(lì)條件的，予以地方經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)6%獎(jiǎng)勵(lì)，最高300萬(wàn)元。對(duì)上年度設(shè)備投入500萬(wàn)元及以上的技改項(xiàng)目，可按照促進(jìn)工業(yè)企業(yè)降低成本增產(chǎn)增效有關(guān)規(guī)定，按年度給予最高設(shè)備投入10%的補(bǔ)助，單個(gè)項(xiàng)目累計(jì)最高2000萬(wàn)元;對(duì)列入先進(jìn)制造業(yè)倍增計(jì)劃名單的企業(yè)且項(xiàng)目總投入達(dá)到5億元以上的，單個(gè)項(xiàng)目累計(jì)最高補(bǔ)助5000萬(wàn)元。

　　(十四)給予融資支持。列入“技術(shù)創(chuàng)新基金企業(yè)(項(xiàng)目)白名單”的企業(yè)，實(shí)施廠房改擴(kuò)建和設(shè)備購(gòu)置等固定資產(chǎn)投資，可按照我市技術(shù)創(chuàng)新基金辦事指南相關(guān)規(guī)定申請(qǐng)最高5億元(不超過(guò)項(xiàng)目總投資80%)的固定資產(chǎn)融資支持和流動(dòng)資金貸款支持(最高不超過(guò)固定資產(chǎn)融資支持的70%);對(duì)于研發(fā)投入達(dá)到一定條件的企業(yè)，可申請(qǐng)最高5000萬(wàn)元(不超過(guò)上年度研發(fā)費(fèi)用50%)的流動(dòng)資金貸款。中小微工業(yè)企業(yè)可按照我市增信基金支持中小微企業(yè)信用融資的相關(guān)規(guī)定，申請(qǐng)?jiān)鲂呕鹬圃鞓I(yè)子基金授信獲得最高3000萬(wàn)元額度的貸款支持。

　　五、降低企業(yè)成本

　　(十五)加大抵押支持力度。允許再開(kāi)發(fā)改造的低效工業(yè)用地申請(qǐng)分區(qū)、分期、分幢辦理在建工程抵押貸款，貸款款項(xiàng)優(yōu)先用于抵押項(xiàng)目的建設(shè)。

　　(十六)降低融資成本。鼓勵(lì)銀行機(jī)構(gòu)向低效工業(yè)用地再開(kāi)發(fā)改造項(xiàng)目給予信貸支持。鼓勵(lì)商業(yè)銀行機(jī)構(gòu)給予優(yōu)惠貸款支持，推動(dòng)發(fā)行“工改工”專(zhuān)項(xiàng)信托計(jì)劃和市城市更新“工改工”基金，積極引入各類(lèi)低成本資金。探索通過(guò)產(chǎn)業(yè)扶持基金、產(chǎn)業(yè)股權(quán)基金、融資租賃、資產(chǎn)證券化等方式給予改造主體融資支持。

　　六、強(qiáng)化倒逼措施

　　(十七)建立巡查工作機(jī)制。由區(qū)政府或開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)組織成立低效工業(yè)用地專(zhuān)項(xiàng)巡查工作組，定期對(duì)轄區(qū)內(nèi)工業(yè)用地進(jìn)行巡查，按既定標(biāo)準(zhǔn)對(duì)低效工業(yè)用地進(jìn)行認(rèn)定。巡查工作組須及時(shí)上報(bào)認(rèn)定結(jié)果，并同步通知土地權(quán)利人，督促土地權(quán)利人開(kāi)展整改工作。

　　(十八)實(shí)行生產(chǎn)要素差別化配置。各區(qū)政府或開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)聯(lián)合發(fā)改、資源規(guī)劃、電力、水務(wù)、生態(tài)環(huán)境等部門(mén)和機(jī)構(gòu)，對(duì)被認(rèn)定為低效的工業(yè)用地權(quán)利人，在用地、用能、環(huán)保等方面實(shí)行差別化配置。用地方面，對(duì)企業(yè)限制土地供應(yīng)，原則上不得再新獲工業(yè)用地;用能、環(huán)保等方面，由各區(qū)政府或開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)結(jié)合實(shí)際適當(dāng)提高企業(yè)相關(guān)計(jì)費(fèi)和征收標(biāo)準(zhǔn)。

　　(十九)加大聯(lián)動(dòng)監(jiān)管執(zhí)法力度。對(duì)于低效工業(yè)用地存在安全隱患、擅自改變用途、新增違法建設(shè)且拒不整改的堅(jiān)決依法從嚴(yán)查處;對(duì)于涉嫌構(gòu)成犯罪的，依法移送司法機(jī)關(guān)處理。加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記等環(huán)節(jié)管控，禁止低效工業(yè)用地以各種形式違規(guī)違約轉(zhuǎn)讓。

　　(二十)加強(qiáng)土地收回力度。對(duì)于土地權(quán)利人收到低效工業(yè)用地認(rèn)定通知之日起2年內(nèi)未能進(jìn)行整改、改造或采取其他盤(pán)活措施的土地，由各區(qū)政府或開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)聯(lián)合市資源規(guī)劃部門(mén)開(kāi)展協(xié)議收回或依法征收。

　　七、破解遺留難題

　　(二十一)妥善處理歷史違法建筑。對(duì)于增資擴(kuò)產(chǎn)類(lèi)的低效用地，若因生產(chǎn)需要等客觀原因存在為工業(yè)生產(chǎn)及其配套設(shè)施類(lèi)永久性違法建筑的，在符合國(guó)土空間規(guī)劃、安全使用要求、權(quán)屬無(wú)爭(zhēng)議、不存在權(quán)利限制情形等條件下，經(jīng)城管執(zhí)法部門(mén)依法處罰后，可按照法律法規(guī)規(guī)定保留建筑或補(bǔ)辦不動(dòng)產(chǎn)權(quán)手續(xù);對(duì)經(jīng)鑒定必須拆除的，在申請(qǐng)改造主體簽訂拆除地上物書(shū)面承諾后，可以啟動(dòng)再開(kāi)發(fā)報(bào)批工作，在依法辦理竣工備案手續(xù)前改造主體須按照承諾完成所有違法建筑拆除工作。

　　本標(biāo)準(zhǔn)自2022年8月25日實(shí)施，有效期2年。

　　廈門(mén)市低效工業(yè)用地認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

　　未被認(rèn)定為閑置土地，但符合以下情形之一的，可認(rèn)定為低效工業(yè)用地：

　　1.因企業(yè)自身原因，超過(guò)土地出讓合同約定的竣工期限2年以上未竣工的;

　　2.已竣工2年以上，但投資強(qiáng)度達(dá)不到出讓合同約定標(biāo)準(zhǔn)50%以上或土地產(chǎn)出率低于現(xiàn)行工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制標(biāo)準(zhǔn)50%的;

　　3.企業(yè)處于停產(chǎn)、半停產(chǎn)狀態(tài)1年以上的;

　　4.產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)為國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定的禁止類(lèi)、淘汰類(lèi)產(chǎn)業(yè)，或與所在片區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃導(dǎo)向不符的;

　　5.不符合安全生產(chǎn)和環(huán)保要求的;

　　6.因規(guī)劃調(diào)整或?qū)嵤┮?guī)劃需要進(jìn)行舊城改造的;

　　7.經(jīng)各區(qū)政府認(rèn)定為布局散亂、利用粗放、用途不合理、建筑危舊的存量工業(yè)用地。