樂居買房訊 近日，廈門市自然資源和規(guī)劃局、廈門市工業(yè)和信息化局關于印發(fā)《廈門市促進低效工業(yè)用地再開發(fā)改造政策指引》的通知。

　　一、創(chuàng)新改造機制

　　(一)支持地塊連片開發(fā)改造。鼓勵國有企業(yè)、社會資本、土地原權利人等通過土地收購、土地二級市場轉讓等方式，對工業(yè)控制線內(nèi)布局分散的低效工業(yè)用地開展集中連片開發(fā)改造。對改造規(guī)模在3公頃及以上項目的行政辦公、生活服務等配套設施，在整體規(guī)劃下可跨宗地集中設置并整體計算配建指標。低效工業(yè)用地周邊可開發(fā)利用的、單宗用地面積不超過3畝的邊角地、夾心地、插花地等零星用地可納入連片改造，累計面積不超過連片改造用地總面積的10%。

　　(二)鼓勵生產(chǎn)與科研融合發(fā)展。允許改造項目建設包含設計、研發(fā)等軟件及研發(fā)用途的新型產(chǎn)業(yè)用房，實現(xiàn)工業(yè)生產(chǎn)與科技研發(fā)服務融合發(fā)展。新型產(chǎn)業(yè)用房計容建筑面積不超過確權登記的產(chǎn)業(yè)用房計容建筑面積的30%，該部分地價評估、建筑要求、銷售條件按照軟件及研發(fā)用途確定。

　　(三)完善工業(yè)用地二級市場。未被認定為閑置土地的低效工業(yè)用地，其權利人可申請10畝及以上空閑未建土地通過土地二級市場進行分割轉讓。土地買受方新引入的產(chǎn)業(yè)須符合所在片區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃導向，同時需在土地轉讓協(xié)議中重新約定產(chǎn)業(yè)類型、建設指標、投資強度等指標要求。

　　(四)允許配建小型商業(yè)等設施。改造項目內(nèi)允許配建的行政辦公及生活配套服務設施用地面積占項目總用地面積的比例上限可由7%提高到15%、建筑面積(計容)占項目總建筑面積(計容)的比例上限可由15%提高到30%，提高部分主要用于建設宿舍型保障性租賃住房，優(yōu)先滿足入駐企業(yè)員工租住需求;生活配套服務設施允許建設不超過項目總建筑面積(計容)5%且不大于7000平方米的小型商業(yè)，就近滿足入駐企業(yè)員工的生活和消費需求。

　　(五)支持工業(yè)物業(yè)分割轉讓。土地出讓合同中未規(guī)定土地使用權需整體自持等限制轉讓條款的改造項目，改造完成后土地房屋權屬人可申請將權屬登記年限超過10年的工業(yè)物業(yè)以幢為基本單元分割轉讓。經(jīng)批準分割轉讓的工業(yè)物業(yè)應當符合所在片區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。分割轉讓后原土地房屋權屬人自留產(chǎn)業(yè)用房的建筑面積占宗地確權登記的產(chǎn)業(yè)用房建筑面積比例不得低于40%。項目配建的行政辦公及生活服務設施可按比例隨產(chǎn)業(yè)用房以幢為基本單位進行分割轉讓，并與產(chǎn)業(yè)用房辦理整體產(chǎn)權。

　　二、豐富改造模式

　　(六)政府委托市場主體整備開發(fā)。由市政府、區(qū)政府或開發(fā)區(qū)管委會委托市場主體通過土地收購等方式取得低效工業(yè)用地使用權，按要求開展土地整備后開展通用廠房建設、招商運營等工作。

　　(七)鼓勵土地權利人自行改造。鼓勵土地權利人按照新的片區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃導向，進行廠房新建、改建、擴建等“工改工”提升改造。對于有意向但無能力獨自開展再開發(fā)改造的土地權利人，由區(qū)政府或開發(fā)區(qū)管委會引導、幫助其通過開展聯(lián)營等形式招引優(yōu)質(zhì)企業(yè)共同開展再開發(fā)改造以及招商、產(chǎn)業(yè)運營等工作。

　　(八)鼓勵優(yōu)質(zhì)企業(yè)收購改造。鼓勵優(yōu)質(zhì)企業(yè)通過產(chǎn)權過戶等方式取得低效工業(yè)用地使用權，并依據(jù)片區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃導向進行再開發(fā)改造、引入新產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)。

　　(九)鼓勵定制改造。鼓勵改造主體提前聯(lián)合招引企業(yè)和產(chǎn)業(yè)運營商，結合入駐企業(yè)對工業(yè)廠房的層高、寬度、承重等個性化需求，對改造后的工業(yè)生產(chǎn)用房和配套用房實施定制建設，實現(xiàn)工藝設計與建筑設計同步、建筑施工與設備安裝同步、工程竣工與投產(chǎn)達效同步，縮短企業(yè)進駐時間。

　　三、優(yōu)化改造流程

　　(十)下放審核權限。各區(qū)政府或開發(fā)區(qū)管委會負責低效工業(yè)用地再開發(fā)實施方案審定，經(jīng)研究審核同意后，由資源規(guī)劃部門公示10日，在公示期結束前將實施方案抄送市低效工業(yè)用地再開發(fā)工作專班備案。若屬地區(qū)政府或開發(fā)區(qū)管委會認為需要上報市政府研究的可按程序提報。

　　(十一)簡化指標審核。改造項目引入符合片區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃導向的新產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)，經(jīng)工信部門確認后，可不對原用地的固定資產(chǎn)投資強度、土地產(chǎn)出率、地均稅收等指標進行審核。原用地未約定固定投資強度、土地產(chǎn)出率、地均稅收等監(jiān)管指標的，改造用地須與區(qū)政府或開發(fā)區(qū)管委會重新簽訂監(jiān)管協(xié)議。

　　(十二)允許延長土地使用年限。為統(tǒng)一連片改造片區(qū)內(nèi)涉及多宗地塊項目的使用年限，允許改造主體通過補繳地價的方式延長土地使用年限。改造項目為國有出讓用地的，可按市場評估價補繳地價款，延長的土地使用年限不超過國家規(guī)定的最高年限;改造項目為國有劃撥用地的，可按市場評估價與原土地權益價的差價補繳土地出讓金，土地出讓年限從批準出讓手續(xù)時點起算，最高不超過50年。

　　四、提高改造收益

　　(十三)給予財政補助。拆除面積在3公頃及以上的連片再開發(fā)用地，按我市招商中介機構及項目引薦人獎勵辦法有關規(guī)定，對于改造主體引入新企業(yè)符合地方經(jīng)濟貢獻獎勵條件的，予以地方經(jīng)濟貢獻6%獎勵，最高300萬元。對上年度設備投入500萬元及以上的技改項目，可按照促進工業(yè)企業(yè)降低成本增產(chǎn)增效有關規(guī)定，按年度給予最高設備投入10%的補助，單個項目累計最高2000萬元;對列入先進制造業(yè)倍增計劃名單的企業(yè)且項目總投入達到5億元以上的，單個項目累計最高補助5000萬元。

　　(十四)給予融資支持。列入“技術創(chuàng)新基金企業(yè)(項目)白名單”的企業(yè)，實施廠房改擴建和設備購置等固定資產(chǎn)投資，可按照我市技術創(chuàng)新基金辦事指南相關規(guī)定申請最高5億元(不超過項目總投資80%)的固定資產(chǎn)融資支持和流動資金貸款支持(最高不超過固定資產(chǎn)融資支持的70%);對于研發(fā)投入達到一定條件的企業(yè)，可申請最高5000萬元(不超過上年度研發(fā)費用50%)的流動資金貸款。中小微工業(yè)企業(yè)可按照我市增信基金支持中小微企業(yè)信用融資的相關規(guī)定，申請增信基金制造業(yè)子基金授信獲得最高3000萬元額度的貸款支持。

　　五、降低企業(yè)成本

　　(十五)加大抵押支持力度。允許再開發(fā)改造的低效工業(yè)用地申請分區(qū)、分期、分幢辦理在建工程抵押貸款，貸款款項優(yōu)先用于抵押項目的建設。

　　(十六)降低融資成本。鼓勵銀行機構向低效工業(yè)用地再開發(fā)改造項目給予信貸支持。鼓勵商業(yè)銀行機構給予優(yōu)惠貸款支持，推動發(fā)行“工改工”專項信托計劃和市城市更新“工改工”基金，積極引入各類低成本資金。探索通過產(chǎn)業(yè)扶持基金、產(chǎn)業(yè)股權基金、融資租賃、資產(chǎn)證券化等方式給予改造主體融資支持。

　　六、強化倒逼措施

　　(十七)建立巡查工作機制。由區(qū)政府或開發(fā)區(qū)管委會組織成立低效工業(yè)用地專項巡查工作組，定期對轄區(qū)內(nèi)工業(yè)用地進行巡查，按既定標準對低效工業(yè)用地進行認定。巡查工作組須及時上報認定結果，并同步通知土地權利人，督促土地權利人開展整改工作。

　　(十八)實行生產(chǎn)要素差別化配置。各區(qū)政府或開發(fā)區(qū)管委會聯(lián)合發(fā)改、資源規(guī)劃、電力、水務、生態(tài)環(huán)境等部門和機構，對被認定為低效的工業(yè)用地權利人，在用地、用能、環(huán)保等方面實行差別化配置。用地方面，對企業(yè)限制土地供應，原則上不得再新獲工業(yè)用地;用能、環(huán)保等方面，由各區(qū)政府或開發(fā)區(qū)管委會結合實際適當提高企業(yè)相關計費和征收標準。

　　(十九)加大聯(lián)動監(jiān)管執(zhí)法力度。對于低效工業(yè)用地存在安全隱患、擅自改變用途、新增違法建設且拒不整改的堅決依法從嚴查處;對于涉嫌構成犯罪的，依法移送司法機關處理。加強不動產(chǎn)登記等環(huán)節(jié)管控，禁止低效工業(yè)用地以各種形式違規(guī)違約轉讓。

　　(二十)加強土地收回力度。對于土地權利人收到低效工業(yè)用地認定通知之日起2年內(nèi)未能進行整改、改造或采取其他盤活措施的土地，由各區(qū)政府或開發(fā)區(qū)管委會聯(lián)合市資源規(guī)劃部門開展協(xié)議收回或依法征收。

　　七、破解遺留難題

　　(二十一)妥善處理歷史違法建筑。對于增資擴產(chǎn)類的低效用地，若因生產(chǎn)需要等客觀原因存在為工業(yè)生產(chǎn)及其配套設施類永久性違法建筑的，在符合國土空間規(guī)劃、安全使用要求、權屬無爭議、不存在權利限制情形等條件下，經(jīng)城管執(zhí)法部門依法處罰后，可按照法律法規(guī)規(guī)定保留建筑或補辦不動產(chǎn)權手續(xù);對經(jīng)鑒定必須拆除的，在申請改造主體簽訂拆除地上物書面承諾后，可以啟動再開發(fā)報批工作，在依法辦理竣工備案手續(xù)前改造主體須按照承諾完成所有違法建筑拆除工作。

　　本標準自2022年8月25日實施，有效期2年。

　　廈門市低效工業(yè)用地認定標準

　　未被認定為閑置土地，但符合以下情形之一的，可認定為低效工業(yè)用地：

　　1.因企業(yè)自身原因，超過土地出讓合同約定的竣工期限2年以上未竣工的;

　　2.已竣工2年以上，但投資強度達不到出讓合同約定標準50%以上或土地產(chǎn)出率低于現(xiàn)行工業(yè)項目建設用地控制標準50%的;

　　3.企業(yè)處于停產(chǎn)、半停產(chǎn)狀態(tài)1年以上的;

　　4.產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)為國家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定的禁止類、淘汰類產(chǎn)業(yè)，或與所在片區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃導向不符的;

　　5.不符合安全生產(chǎn)和環(huán)保要求的;

　　6.因規(guī)劃調(diào)整或實施規(guī)劃需要進行舊城改造的;

　　7.經(jīng)各區(qū)政府認定為布局散亂、利用粗放、用途不合理、建筑危舊的存量工業(yè)用地。