??2022年過半，樓市跌宕起伏牽動無數(shù)人心。疫情反復(fù)發(fā)作，經(jīng)濟社會發(fā)展面臨挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)市場亦遭受波及;二季度以來政策“大手”強勢修正調(diào)控，為樓市注入“強心劑”，推動市場信心重塑。

??在這樣的大環(huán)境下，2022上半年的廈門樓市交出了怎樣一份答卷?全新的樓市周期中，普通購房者又該如何抉擇?

??01/政策松綁利好不斷 信心重塑仍需時間

??上半年，廈門樓市政策端利好不斷。5月份，廈門限購悄然松綁。廈門戶籍的二孩(孩子中必須有一個是未成年)及以上家庭，可購買第三套(180平米以下)的房子。非廈門戶籍持有半年以上的就業(yè)證明，即可在島外購房。(在島內(nèi)購房的加了學(xué)歷條件為本科及以上，其他條件一致)。盡管政策的放松尺度有限，但仍是邁出了松綁的第一步。

??6月1日起，廈門正式放開落戶，主要包括優(yōu)化部分落戶政策、促進(jìn)島外4區(qū)就業(yè)落戶等方面內(nèi)容。重點在于，島外“買房落戶”的時代又回來了，即島外4區(qū)擁有房產(chǎn)可落戶，配偶、未成年子女可隨遷。

??總體來看，目前島外落戶放開力度較大，學(xué)歷沒什么要求了，島內(nèi)落戶仍保持一定門檻，大力引進(jìn)人才、島內(nèi)緊島外松是放開落戶的整體基調(diào)。?

??由于此前廈門落戶政策一直保持從嚴(yán)狀態(tài)，中端層次人才流失嚴(yán)重，廈門樓市購買力也日趨不足。此次雖然廈門沒有完全放開，但實行差異化的島內(nèi)外落戶政策，更為符合目前廈門的發(fā)展實際(島外大發(fā)展)，也為后面繼續(xù)搶人留有后手。對于樓市而言會帶來正面的影響，新增一定的購房需求，釋放一波房票。

??02/土地市場平穩(wěn)收官 重點地塊仍受捧

??今年上半年，全國各地供地情況可以說并不樂觀?！傲髋摹薄ⅰ暗變r成交”成為常態(tài)。而廈門兩輪集中供地，整體上可以說，在市場冷淡的情況下，還是穩(wěn)住了局面。

??上半年，廈門出讓19幅宅地，其中18幅成功出讓，總成交金額352.35億，同安1幅流拍、湖濱四里回爐重拍。

??相比去年上半年成交16幅宅地、成交金額534.1億，環(huán)跌34.03%。但在近十年上半年宅地成交金額中位居第二，僅次于去年。

??另外，從上半年兩輪土拍，還能看到以下幾個特點：

??拿地國央企持續(xù)占據(jù)主導(dǎo)：縱觀廈門兩場集中供地，除萬泰、金地外，剩余的拿地房企全是國、央企，國、央企成為土地市場的絕對王者，分噬了絕大部分地塊。

??其中，建發(fā)斥資145.3億，拿下島內(nèi)4幅+馬鑾灣新城1幅，庫存成功補倉，保有島內(nèi)新房市場占有率。

??軌道集團勢頭強勁，在去年近百億拿下島內(nèi)濕地公園TOD地塊后，TOD版圖擴至海滄CBD、翔安南部新城。

??金地、華潤各拿1幅島內(nèi)地塊，首次進(jìn)入島內(nèi)住宅市場。中海在集美繼續(xù)囤糧、保利首進(jìn)集美新城。

??同安、體育會展新城地塊則由本地國企聯(lián)合拿地，托底意味明顯。

??區(qū)域熱度分化明顯：上半年思明出讓3幅、湖里4幅、集美3幅、海滄2幅、翔安3幅、同安3幅。從地塊熱度來看，島內(nèi)供應(yīng)放量，真香定律依然在，實力強勁的房企仍想在島內(nèi)占據(jù)一席之地。島外優(yōu)質(zhì)地塊熱度高，尤其是集美新城，2幅宅地均拍到上限，進(jìn)入搖號。反觀其他資質(zhì)較平或是非熱門區(qū)域的地塊，大多是底價成交，甚至流拍。

??單幅宅地體量趨小化：地塊受捧除了本身資質(zhì)優(yōu)越，還有一點是體量小。從出讓的熱門地塊來看，湖濱地塊、集美新城、嶺兜地塊等，體量都不大。小型地塊頗受親睞，主要原因在于目前房企資金壓力普遍較大，小地塊資金需求少、周轉(zhuǎn)快。

??低溢價、底價成交居多：從拍出結(jié)果來看，18幅地塊，3幅觸頂搖號，8幅底價成交，底價成交占比近半，平均溢價率7.96%。主要原因在于行業(yè)大環(huán)境不佳背景下，大部分房企無奈選擇“節(jié)流”，低溢價、底價成交的現(xiàn)象也是全國大部分城市的土拍市場現(xiàn)狀。

??目前上半年兩次土拍出讓的18幅宅地，除了海滄CBD地塊，均以報建，6個項目案名已出，有望在下半年入市，形成一波新供應(yīng)。

??03/新房銷售冷熱不均 央國品質(zhì)新盤受追捧

??今年上半年的廈門新房市場，一直保持著“冷靜”的狀態(tài)。雖然5月末以來，利好政策不斷刺激，但政策效應(yīng)傳導(dǎo)至市場尚不明顯，還需時間，總體來看依然比較清冷。

??成交量同比“腰斬”：根據(jù)廈門網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，廈門一手房成交23979套，一手住宅共成交8983套，月均成交1497套，日均成交49套，環(huán)比下跌37.93%，同比下跌58.52%。

??面積方面，上半年一手房成交174.44萬平，一手住宅住宅成交面積為88.83萬平，環(huán)比下跌38.18%，同比下跌60.74%。

??從月份上看，受春節(jié)假期影響，2月成交最低1158套;隨著中海、特房、建發(fā)等純新盤入市，房貸利率等利好之下，4月、5月、6月成交量有小幅上揚。

??從各區(qū)域來看，島內(nèi)成交670套，島外為成交主力，共成交8313套。其中，翔安區(qū)以2659套的成交量，位居各區(qū)域成交榜首;同安區(qū)緊隨其后，成交2636套，居第二位;海滄區(qū)成交1954套，居第三位。

??成交金額方面，根據(jù)中原地產(chǎn)廈門研究院數(shù)據(jù)，六區(qū)總銷售金額304.8億，比去年847.6億，直接少542.8億。

??其中翔安區(qū)銷售金額76.4億，居全市第一，其中國貿(mào)學(xué)原、建發(fā)叁里云廬、公元九里為成交主力;在特房樾琴灣二期、中海環(huán)東時代等純新盤助力下，同安區(qū)銷售金額70.2億，居全市第二;海滄區(qū)銷售金額49.9億，居全市第三，其中建發(fā)縵玥長灘銷售金額、面積均位于榜首。

??新盤入市少 去化冷熱不均：上半年成交量、成交金額驟減，主要也有新盤入市少、以去化前期庫存為主因素。據(jù)不完全統(tǒng)計，上半年廈門僅特房樾琴灣二期、中海環(huán)東時代、建發(fā)文瀾春曉、特房新玥公館、聯(lián)發(fā)招商悅鷺灣、保利首開云禧等6個新盤入市，特房樾琴灣二期以成交3.86萬㎡，居半年住宅成交TOP1，但也有的新盤開盤只賣出個位數(shù)，去化冷熱不均。

??前期庫存去化上，中海國貿(mào)上城熱銷，以22.97億元奪得金額首位。建發(fā)五緣橖月、建發(fā)縵玥長灘、國貿(mào)學(xué)原等緊隨其后。

??另外，從房企排行來看，在多盤聯(lián)動，熱銷助力下，建發(fā)以59.3億元、16.2萬㎡位居房企金額面積排行首位;國貿(mào)加大島內(nèi)布局，以43.5億元緊隨其后。

??總體來說，2022年上半年廈門新房熱度回落明顯，住宅成交量較去年同期不足五成。雖然在政策層面多維度松綁樓市，但購房者對于樓市預(yù)期不足，樓市調(diào)整尚需時間。

??接下來，疊加去年拍出的地塊，廈門樓市還有20+個新項目尚未亮相/入市，新房市場將越來越卷，區(qū)域分化加劇。

??04/二手房市場回溫 成交緩慢上揚

??根據(jù)廈門網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，廈門二手房成交15663套，二手住宅共成交11809套，月均成交1968套，日均成交65套，環(huán)比下降6.96%，同比下跌51.27%。

??面積方面，2022年上半年二手房成交203.94萬平，二手住宅住宅成交面積為121.18萬平，環(huán)比下跌10.19%，同比下跌49.4%。

??從月份上看，春節(jié)假期影響，2月成交最低1249套;因為學(xué)區(qū)房需求的釋放、政策寬松等利好，3月開始，成交量呈現(xiàn)緩慢上揚狀態(tài)，在6月達(dá)到最高點，成交2234套。

??05/島內(nèi)9大新盤迎戰(zhàn)下半年 第三輪供地箭在弦上

??從政策、土地、成交等各方面綜合來看，上半年廈門樓市利好政策頻出，但大部分仍以刺激市場需求端為主，實際作用到新房/二手房市場、土地市場仍需一段時日，市場仍在蓄力中。

??但下半年的廈門樓市，值得關(guān)注的點還是不少。

??一是，新盤或?qū)⒓型剖?。?dāng)前島內(nèi)積蓄了濕地公園TOD?璞瑞、保利國貿(mào)天琴、和悅東方、建發(fā)湖畔九境、建發(fā)壹里、建發(fā)港務(wù)五緣灝月等9個純新盤項目，超6000套房源，部分項目已經(jīng)進(jìn)入蓄客周期，島內(nèi)樓市將迎來大換血，因此，下半年島內(nèi)新盤將會登臺唱主角。島外也有中海左岸瀾庭、中糧云璽壹號二期、首開九瓏岸等純新盤蓄勢待發(fā)，預(yù)計廈門樓市整體量價將會出現(xiàn)上行。

??二是，廈門第三次土拍箭在弦上。從市規(guī)劃局釋放的片區(qū)規(guī)劃來看，廈門還有聯(lián)誼廣場南地塊、大唐中心片區(qū)地塊、泥窯石村地塊、湖里老區(qū)地塊、集美西亭地塊等宅地儲備。后續(xù)一些優(yōu)質(zhì)地塊的上新，土拍市場的熱度值得期待。

??你覺得上半年廈門樓市表現(xiàn)如何?下半年會走出什么樣的行情?歡迎留言討論~

??文：廈門樂居(綜合來源：廈門網(wǎng)上房地產(chǎn)、中原地產(chǎn)廈門研究院等)