??最新房?jī)r(jià)出爐!

??今日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布《2022年4月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況》，70個(gè)大中城市中，商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格下降城市個(gè)數(shù)增加，一二三線(xiàn)城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比總體呈降勢(shì)、同比繼續(xù)走低。

??廈門(mén)方面，4月新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.5%，已連跌4個(gè)月;同比上漲1%，漲幅進(jìn)一步收窄。二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.2%，連漲2個(gè)月，漲幅全國(guó)第11，同比止?jié)q持平。

??01/ 量?jī)r(jià)齊跌 后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)加劇

??先來(lái)看新房市場(chǎng)。

??4月廈門(mén)新房?jī)r(jià)格環(huán)跌0.5%，已連跌4個(gè)月，跌幅居全國(guó)第22，同比上漲1%，漲幅再度縮小，居全國(guó)第23。

??從今年1-4月數(shù)據(jù)來(lái)看，新房環(huán)比價(jià)格均是下跌，同比均為上漲，但漲幅逐月收窄。近3年數(shù)據(jù)來(lái)看，新房?jī)r(jià)格環(huán)比波動(dòng)在-0.7%-1.4%之間，環(huán)跌10次，環(huán)漲28次，自去年底開(kāi)始呈下跌趨勢(shì)，同比仍保持上漲態(tài)勢(shì)。

??另外，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，供應(yīng)上，4月廈門(mén)商品住宅新增供應(yīng)6.82萬(wàn)㎡，同比下跌77.5%，整個(gè)4月無(wú)新項(xiàng)目入市，以去庫(kù)存為主。1-4月商品住宅新增供應(yīng)38.43萬(wàn)㎡，同比下跌60.9%，與往年同期相比，供應(yīng)量不如2020年疫情初發(fā)年。

??成交上，4月商品住宅成交14.77萬(wàn)㎡，同比下跌54.3%，其中特房樾琴灣二期、寶龍旭輝城、建發(fā)叁里云廬、融僑鉑樾府、公元九里、金茂悅云灣、建發(fā)縵玥長(zhǎng)灘7個(gè)項(xiàng)目為成交主力，特房樾琴灣二期霸榜當(dāng)月、1-4月成交金額、面積榜首。

??新房量?jī)r(jià)齊跌，主要在于當(dāng)前疫情反復(fù)，各行業(yè)均受沖擊，大部分人對(duì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境還是持悲觀心態(tài)，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期有擔(dān)憂(yōu)，加上廈門(mén)樓市供應(yīng)上短期內(nèi)銜接不及，購(gòu)房者還是以觀望為主，購(gòu)買(mǎi)力受到影響。

??隨著因城施策力度加大，購(gòu)房置業(yè)信心恢復(fù)，4月下旬起，島內(nèi)外新盤(pán)動(dòng)作頻出，預(yù)計(jì)下半年島內(nèi)外項(xiàng)目將會(huì)批量上新，近期就有特房新玥公館、建發(fā)文瀾春曉即將開(kāi)盤(pán)，再加上后續(xù)地塊的放出，后市成交或?qū)⒂兴厣?，但同板塊的競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)一步加劇。

??02/

??同比連漲36個(gè)月后 止?jié)q持平

??二手房市場(chǎng)，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，4月廈門(mén)二手房?jī)r(jià)格環(huán)漲0.2%，連漲2個(gè)月，漲幅居全國(guó)第11，同比止?jié)q持平。

??今年1-4月數(shù)據(jù)來(lái)看，二手房?jī)r(jià)格漲跌徘徊在-0.1%-0.2%之間，同比漲幅有2個(gè)月連續(xù)跌破1%，直至持平。近3年數(shù)據(jù)來(lái)看，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比波動(dòng)在-0.4%-1.6%之間，環(huán)跌9次，環(huán)漲28次，但漲幅呈收窄趨勢(shì)，同比在連漲36個(gè)月后停止上漲。

??根據(jù)中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)數(shù)據(jù)，4月廈門(mén)二手住宅均價(jià)為52763元/㎡，具體到各區(qū)，海滄、同安環(huán)比下跌，其他區(qū)均呈上漲，集美漲幅達(dá)6.05%;同比上，僅湖里區(qū)下跌，跌幅超過(guò)7%，同安漲幅超過(guò)10%。

??成交上，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，4月廈門(mén)二手住宅成交22.19萬(wàn)方，2164套，日均成交約72套，環(huán)比上漲4.9%，連續(xù)2個(gè)月緩步回溫。

??根據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，上周廈門(mén)二手住宅成交600套，環(huán)漲138.1%，成交面積為60445㎡，環(huán)漲135.58%。

??可以看出，二手房成交在緩慢回升，主要是在于4月是一個(gè)學(xué)區(qū)置業(yè)主要周期，學(xué)區(qū)購(gòu)房需求進(jìn)一步釋放，成交套數(shù)出現(xiàn)回升趨勢(shì)，但對(duì)比去年同期超50萬(wàn)方、5000套+的成交量，交易活躍度是直接下降近半的。后續(xù)隨著學(xué)區(qū)置業(yè)窗口關(guān)閉，預(yù)計(jì)成交量仍將呈現(xiàn)維穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)，但回升幅度不會(huì)太大。

??03/ 接下來(lái)的市場(chǎng)會(huì)如何?

??從全國(guó)市場(chǎng)來(lái)看，4月70城數(shù)據(jù)主要特征是房?jī)r(jià)下調(diào)城市再次明顯增加，房?jī)r(jià)下調(diào)幅度有所加大，主要原因在于疫情導(dǎo)致購(gòu)房者信心低迷，而信心的恢復(fù)則需更大的政策支持力度。

??克而瑞研究中心副總經(jīng)理?xiàng)羁苽ケ硎?，近日，成都、杭州兩個(gè)熱點(diǎn)城市優(yōu)化調(diào)控政策。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，16個(gè)強(qiáng)二線(xiàn)城市中，13個(gè)城市調(diào)控政策已經(jīng)優(yōu)化調(diào)整。西安、武漢、濟(jì)南甚至包括廣州等一線(xiàn)城市，政策優(yōu)化的預(yù)期也很強(qiáng)，有可能在5月下旬到6月的窗口期出臺(tái)，前期已出新政的城市也可能進(jìn)一步調(diào)整政策。

??但從市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)看，單個(gè)政策短期內(nèi)影響有限，長(zhǎng)期效果還要看政策的疊加效應(yīng)。業(yè)內(nèi)人士指出，在政策調(diào)整方面，可下調(diào)房貸利率、放寬公積金貸款，提高貸款額度、下調(diào)首付比例、放開(kāi)異地貸款等多管齊下，或更能刺激居民購(gòu)房消費(fèi)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響才更加直接有效。

??廈門(mén)方面，目前放開(kāi)限購(gòu)，政策試行中，但從市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看并未引起太大的波瀾。房貸利率方面，目前執(zhí)行的是新房首套房貸款利率是LPR+30個(gè)基點(diǎn)，二套房利率LPR+80個(gè)基點(diǎn)。按最新LPR4.6加點(diǎn)，即首套房利率4.9%，二套房利率5.4%。

??5月15日，中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，調(diào)整首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，首套房貸利率有望4.4%起。

??如果5月20日LPR基點(diǎn)下調(diào)，按LPR4.4執(zhí)行，廈門(mén)下調(diào)房貸利率的空間進(jìn)一步打開(kāi)，首套房貸利率有望降至4.7%。以貸款100萬(wàn)元，等額本息，貸款年限30年來(lái)計(jì)算，月供將少120.89元。

??但有網(wǎng)友表示，每月月供減少百來(lái)塊對(duì)于在廈買(mǎi)房也是杯水車(chē)薪，后續(xù)看是否會(huì)在公積金貸款、降低首付比例等有新的調(diào)整，進(jìn)一步激發(fā)市場(chǎng)活力。

??(綜合來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、廈門(mén)網(wǎng)上房地產(chǎn)、克而瑞、中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)、中國(guó)證券報(bào)等)