??編者：堅持房住不炒，首輪”雙集中“供地落幕。2021年已過半，各城市樓市表現(xiàn)如何?樂居總編室推出【40城2021樓市中場】，從新房、二手房、土地、政策等視角，記錄主流城市的2021樓市上半年。

??2021年上半年，對于廈門樓市來說，是一個創(chuàng)造歷史的半年!不論是新房、二手房市場、還是土地市場，都走出了非常強勢的上漲行情，整體表現(xiàn)可用“火爆”兩個字概括。

??這波瀾壯闊的半年，值得我們關注的看點太多，下面就讓我們一起來回顧!

??一、新房市場

??上半年成交量、成交金額均創(chuàng)新高!

??成交量已達2020年的92.5% 翔安成主力

??先來看成交量，據(jù)廈門網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示：2021年上半年，廈門一手房成交43061套，一手住宅成交21658套，月均成交3609套，環(huán)漲38.86%，同比猛增176.78%，成交量已達2020年的92.5%。面積方面，一手房成交約327萬㎡，一手住宅成交約226萬㎡，環(huán)漲34.66%，同漲163.59%。

??從區(qū)域成交來看，翔安成為上半年主力區(qū)，以7671套，近70萬㎡奪得區(qū)域成交第一;同安、集美成交均超過4000套，分列區(qū)域成交第二、第三位。

??其實，1-2月廈門一手住宅成交量僅維持在2500套左右，但春節(jié)過后樓市回暖明顯，3-4月開始小幅增長。隨后廈門進入"土拍月"，土地市場與新房市場同氣連枝，土拍熱潮迭起，房企趁勢開始大量開盤、加推，樓市新貨陸續(xù)進場，5-6月成交直接助力上半年成交創(chuàng)新高!

??成交金額將成歷年來最高! 中駿天禧賣的最好

??成交金額方面，根據(jù)中原數(shù)據(jù)，2021年1-6月廈門一手住宅銷售金額847.6億元，已達2020年全年89%?？梢灶A見，今年廈門新房市場銷售金額，將成為歷年來最高。

??從區(qū)域成交來看，翔安區(qū)銷售金額226.7億，全市第一，海滄區(qū)銷售金額152.5億，居全市第二，;集美區(qū)銷售金額145.6億，居全市第三。

??具體是哪家樓盤賣得最好?也一起來看看!

??從房企股權(quán)方來看，建發(fā)、中駿、國貿(mào)占據(jù)前三甲。建發(fā)近年加大廈門市場布局，重點落子海滄、翔安、島內(nèi)，多盤聯(lián)動，熱銷助力下以188.5億元，50.5萬㎡奪金額面積雙榜首;中駿在天禧、天盈、天薈助力下，以133.9億元緊隨其后。

??單盤成交排行方面，中駿天禧熱銷，以61.64億元奪得金額首位，國貿(mào)學原依靠教育優(yōu)勢，以成交56.25億元、13.77萬㎡緊隨其后。

??市場供不應求 僅需8個月可去庫存量

??供應方面，上半年廈門樓市僅有約2萬套新房源入市，市場供應稍顯匱乏;商品住宅可售存量面積跌至259.2萬㎡，根據(jù)近一年月均銷售30.9萬㎡計算，庫存量僅需8個月可去化完畢。

??另外，據(jù)不完全統(tǒng)計，廈門樓市正式開盤20次，整體推量6966套，去化4381套，平均去化率63%。

??為何上半年廈門新房市場熱度居高不下?

??經(jīng)歷了2020年疫情后，買房人的購房需求被持續(xù)激發(fā)，加之2021年廈門拆遷節(jié)奏再加快，不少人將買房作為改善生活環(huán)境、保值增值的重要選擇，釋放大量購買力。此外廈門優(yōu)質(zhì)學區(qū)房供不應求，多個項目因教育、配套等多因素影響取得熱銷，拆遷戶和學區(qū)需求成為購房的主要兩股力量。另外，廈門一二級市場熱度傳導，樓市供應提速， 助力成交上漲。

??二、二手房市場

??學區(qū)需求帶動置業(yè)熱 官方出手嚴查"炒房"

??根據(jù)廈門網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，廈門全市二手房成交30017套，二手住宅成交24155套，月均成交4025套，日均成交133套，環(huán)比上漲11.54%，同比上漲61.33%。

??面積方面，2021年上半年二手房成交面積約300萬㎡，二手住宅成交238.7萬㎡，環(huán)比上漲10.98%，同比上漲61.92%。

??在“金三銀四”期間，因為學區(qū)房需求的釋放，3-4月市場熱度居高不下。進入5月，學區(qū)房市場逐漸"退燒“，加之新房市場供應量的增加，分流了很多二手房的購房需求，另外還因為官方出手嚴打“炒房”，5月、6月的二手住宅成交呈下跌趨勢?！?/p>

??因拆遷、學區(qū)房熱度等因素造成租金、房價過快上漲，自今年4月中旬以來，廈門市10部門聯(lián)合開展為期9個月的整治二手房市場專項行動，通過專項檢查和聯(lián)合執(zhí)法，共同整治，聯(lián)手打擊“炒房”、炒作等違法違規(guī)行為。

??除了查實違規(guī)炒房，對于貸款的查處也比較明顯，目前查實貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領域2725筆共計17.93億元，其中確認被“炒房”組織直接套取114筆共計1.01億元。

??從5-6月二手房成交回落可以看出，此次整治及時有效，可以真正促進二手房市場的炒作減少和回歸平穩(wěn)。

??三、土地市場

??半年賣地534.1億創(chuàng)10年之最! 國企/央企占據(jù)主導

??廈門作為全國22個集中供地城市之一，率先完成兩輪集中供地。

??2021年上半年廈門商住土地出讓16宗，成交16宗，總成交額534.1億，總建200萬㎡，完成全年計劃89%， 樓面均價30401元/㎡，溢價率27%。

??縱觀廈門兩場集中供地，央企、國企成為土地市場的絕對王者。除正榮、弘發(fā)智悅外，剩余的拿地房企全是國、央企，尤其是建發(fā)、聯(lián)發(fā)、國貿(mào)、特房等本土國企幾乎分噬了半數(shù)地塊。

??島內(nèi)依舊是必爭之地

??廈門土地資源本就稀缺，島內(nèi)更甚，所以島內(nèi)的三幅地塊成為各家房企的必爭之地，拍出的價格屢次刷新全市單價地王。

??兩輪土拍下來，建發(fā)拿下湖里兩宗地塊，島內(nèi)庫存成功補倉。而外來央企中海聯(lián)手本地國企國貿(mào)奪得思明地塊，互幫互助分攤資金壓力，同時保有了島內(nèi)新房市場占有率。

??島外放量帶動整體供應上升

??島外依舊是土拍的供應大戶，兩輪集中供地中海滄出讓4塊，集美2塊，翔安2塊，同安5塊。

??其中，集美、海滄熱度最高，但目前集美供地不多，第三輪或?qū)⒊蔀楣闹髁Π鍓K。

??上半年廈門土拍熱度較高，主要有以下幾點原因：

??房企庫存消耗，急需補倉：距離廈門上一次拍地為2020年12月9日，土地空檔期近半年，且近一年來市場熱銷下，庫存不斷消耗。

??房企看好未來市場，可實現(xiàn)年內(nèi)回款：2021年上半年廈門整體市場呈現(xiàn)上漲趨勢，房企對市場預期較為樂觀，且供應地塊位置多位于區(qū)域核心為主，整體素質(zhì)較好。同時可實現(xiàn)年內(nèi)銷售回款，從而引來房企爭搶，房企補倉意愿強烈。

??廈門城市更新提速，舊改拆遷促進置業(yè)需求：廈門城市發(fā)展更新迅速，在大規(guī)模城市舊改中，將產(chǎn)生大量置業(yè)需求，戰(zhàn)略布局此類市場需求有保障的城市，成為眾多房企共識。

??四、政策

??公積金政策收緊 首套房最高只能貸款72萬

??5月17日，廈門市住房公積金中心發(fā)布《關于規(guī)范調(diào)整我市住房公積金部分提取貸款政策的通知》，通過住房公積金貸款流動性調(diào)節(jié)系數(shù)將職工住房公積金最高貸款額度與貸款使用率掛鉤，建立與不同流動性條件相適應的住房公積金最高貸款額度動態(tài)管理機制，有利于保障住房公積金資金安全，有效發(fā)揮住房公積金制度的互助保障作用。執(zhí)行時間以新建商品住房提交商品房買賣合同登記備案時間或以二手住房在丌勱產(chǎn)登記中心收件時間為準。

??目前廈門公積金流動性系數(shù)為0.6，貸款政策調(diào)整后，首套房最高只能貸款72萬?！?/p>

??首次申請住房公積金最高貸款額度=120萬元×0.6=72萬

??第二次申請住房公積金最高貸款額度=60萬元×0.6=36萬

??此次公積金政策收緊，是由于公積金使用率高。貸款額度大幅降低后，加大了客戶販房成本，尤其企事業(yè)單位、政店機關職工公積金繳交多，影響大，同時也提高剛需客戶購房門檻。

??五、下半年重點關注

??2021年下半年帷幕已經(jīng)拉開，廈門樓市開始進入下半場，房價、土地、樓盤等都將迎來新格局。

??從大環(huán)境看，在房住不炒的總基調(diào)下，金融監(jiān)管及市場整治行動持續(xù)，房價總體是穩(wěn)定的?？梢灶A見下半年還是“調(diào)控從嚴”，限販限貸等政策難松綁;另外，下半年銀行貸款額度將再度擠壓，購房者貸款也將再升一個難度。

??土地市場，下半年廈門預計還有一場土拍，根據(jù)目前透露的信息，島內(nèi)高金林、五緣灣營運中TOD項目已納入第三批供地計劃。另外根據(jù)3月公布的廈門2021年土地出讓計劃，島外還9幅未出讓，很大概率會出現(xiàn)在第三批土地出讓計劃上。

??供應上，上半年新拍地塊或多于四季度入市，剛需產(chǎn)品比重較大，買房人可選擇范圍更大。

??成交上，年中市場熱度已有所降溫，但拆遷量持續(xù)釋放，教育資源升級，疊加核心板塊供應下，預計市場熱度再次回升。

??價格上，島內(nèi)及島外核心區(qū)域價格持續(xù)堅挺，尤其有學區(qū)支撐的項目價格上漲潛力大，未處于核心區(qū)板塊，由于各項配套一般，價格下行壓力仍存。