??近期，房地產(chǎn)投訴事件頻頻見諸報(bào)端，“交房即維權(quán)”現(xiàn)象屢屢引發(fā)輿論熱議，購房者深陷維權(quán)窘境、亟需援手。適逢“3·15”國際消費(fèi)者權(quán)益日，樂居獨(dú)家策劃“樂居315”活動(dòng)，攜手40城專業(yè)律師團(tuán)隊(duì)，構(gòu)建中國購房者法律援助平臺(tái)，為廣大購房群體提供極富價(jià)值的專業(yè)法律咨詢服務(wù)。

??1. 有網(wǎng)友反饋，沖著大品牌去買的房子，但是最后卻爛尾了。一問才知道原來是聯(lián)合開發(fā)，兩家開發(fā)商還打起了官司。業(yè)主都是看在大品牌才買的，現(xiàn)在卻要爛尾了！這個(gè)要怎么維權(quán)？

??北京盈科（廈門）律師事務(wù)所高級(jí)合伙人律師-許東律師回復(fù)：

??若開發(fā)商已超出合同約定的交房期限，依約構(gòu)成逾期交房，則建議通過訴訟途徑訴請要求解除商品房買賣合同，要求開發(fā)商將購房人支付的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還給按揭銀行（如有）和購房人。同時(shí)，建議可以書面形式向當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)主管部門反映樓盤的停工問題及購房人因此遭受的損失及風(fēng)險(xiǎn)，要求當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)主管部門出面協(xié)調(diào)處理此事，運(yùn)用不同的途徑維護(hù)購房人自身的合法權(quán)益。

??此外，建議以按揭貸款方式買房的購房人不要擅自暫停支付銀行貸款，否則將構(gòu)成逾期還貸，違反貸款合同約定，構(gòu)成違約行為。

??2.有網(wǎng)友投訴稱，賣房時(shí)，開發(fā)商將能看到墓地一側(cè)的窗戶，貼上風(fēng)景畫。交房后發(fā)現(xiàn)窗戶能清清楚楚看到樓下的墓地，這算不算欺騙消費(fèi)者？

??回復(fù)：

??事實(shí)上，房屋周邊有墓地，會(huì)看到墓地并不實(shí)質(zhì)影響李先生的居住，但是往往會(huì)對(duì)買家的購房決定產(chǎn)生重大影響。根據(jù)《民法典》第五百條“當(dāng)事人在訂立合同過程中有下列情形之一，造成對(duì)方損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任：（一）假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商；（二）故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況（三）有其他違背誠信原則的行為”。

??據(jù)此，若開發(fā)商在訂立合同過程中，未如實(shí)告知業(yè)主重要事實(shí)，可能會(huì)被認(rèn)定為故意隱瞞，甚至認(rèn)為為期詐。但是，若開發(fā)商在相關(guān)的文書以及溝通過程中已然明確告知相關(guān)事實(shí)，則業(yè)主要主張認(rèn)定其欺騙可能性較小。

??3.有業(yè)主反映他所在的小區(qū)樓房有超長連廊但是沒有遮擋，存在較大的安全隱患，且一層只有兩個(gè)排水孔，雨天無法正常順暢排水，日常生活受影響。開發(fā)商拒不整改怎么辦？

??回復(fù)：

??基于該業(yè)主的陳述，該小區(qū)樓房存在較大安全隱患與排水隱患，對(duì)此，若開發(fā)商拒不整改，建議業(yè)主可以收集相關(guān)證據(jù)（如拍照、視頻），向我國相關(guān)主管部門（如住建局等）投訴、舉報(bào)，要求相關(guān)部門對(duì)相關(guān)情況進(jìn)行查看，責(zé)令開發(fā)商進(jìn)行整改。

??4.有網(wǎng)友表示，自己買房的時(shí)候置業(yè)顧問說精裝標(biāo)準(zhǔn)是3500一平，可是交房的時(shí)候卻發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生間同樓棟裝修同價(jià)不同質(zhì)，樣板間展示的地板、衣柜等大件物品缺失，墻面、門窗也有質(zhì)量問題。開發(fā)商在裝修合同中稱，業(yè)主不能以裝修影響使用為由拒絕收房。

??回復(fù)：

??《民法典》第一百一十二條規(guī)定“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，在履行義務(wù)或者采取補(bǔ)救措施后，對(duì)方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。”若購房合同中對(duì)于房屋交付標(biāo)準(zhǔn)有約定，且能夠證明該房屋裝修質(zhì)量等與合同約定不符，則購房人可以依照合同約定處理。但若合同中并未對(duì)裝修交付標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行約定，則購房人可通過向有資質(zhì)的第三方申請對(duì)交付的房屋質(zhì)量與裝修進(jìn)行鑒定，如鑒定的結(jié)果確與合同約定不符或存在安全隱患，可以交付的房屋不符合質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)為正當(dāng)理由提出解除合同并要求開發(fā)商退還購房款并支付違約金、賠償損失。

??5.有網(wǎng)友表示一樓盤在賣房時(shí)宣傳周邊有規(guī)劃地鐵，賣房時(shí)宣傳離地鐵站僅1公里。交房幾年后也沒見當(dāng)初宣傳的地鐵有動(dòng)靜，最近甚至傳出當(dāng)初說有的地鐵線甚至連規(guī)劃都沒有批！這種虛假宣傳怎么維權(quán)。

??回復(fù)：

??對(duì)于虛假宣傳，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請。但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約?！?/p>

??也就是說，即使在商品房買賣合同中沒有載明，但是若商品房的銷售廣告和宣傳資料中的允諾和說明具體確定，且對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，廣告宣傳資料上面的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)視為合同的內(nèi)容之一。若屆時(shí)開發(fā)商交的房屋與合同內(nèi)容不一樣，則視為虛假宣傳，購房人可向開發(fā)商主張相應(yīng)的賠償責(zé)任。當(dāng)然，是否構(gòu)成虛假宣傳，實(shí)踐中還需要結(jié)合具體宣傳內(nèi)容以及相應(yīng)的合同約定來判斷。

??6.有網(wǎng)友反映自家小區(qū)物業(yè)公司不作為，比如公共區(qū)域的衛(wèi)生情況很不理想，樓道間堆積雜物問題也從不處理，遇到問題從來沒有幫忙解決過。這種情況下我可以拒繳物業(yè)費(fèi)嗎？

??回復(fù)：

??根據(jù)《民法典》第九百四十四條“業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)?！?/p>

??據(jù)此，通常，業(yè)主無權(quán)以物業(yè)未切實(shí)履行職責(zé)而拒絕支付物業(yè)費(fèi)。但是業(yè)主可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，向物業(yè)服務(wù)公司主張相應(yīng)的違約責(zé)任。且結(jié)合《民法典》第九百四十六條與第二百七十八條的規(guī)定，經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，業(yè)主可依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人，解除物業(yè)服務(wù)合同。

??法條：《中華人民共和國民法典》

??*第二百七十八條??下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

??（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

??（二）制定和修改管理規(guī)約；

??（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；

??（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

??（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

??（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

??（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

??（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動(dòng)；

??（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

??業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

??*第九百四十六條??

??業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，可以解除物業(yè)服務(wù)合同。決定解聘的，應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知物業(yè)服務(wù)人，但是合同對(duì)通知期限另有約定的除外。

??依據(jù)前款規(guī)定解除合同造成物業(yè)服務(wù)人損失的，除不可歸責(zé)于業(yè)主的事由外，業(yè)主應(yīng)當(dāng)賠償損失。

??7.購買新房時(shí)，所簽的合同都是開發(fā)商擬好的。買房人只能選擇簽或不簽。有什么辦法可以規(guī)避有可能會(huì)出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)嗎？

??回復(fù)：

??開發(fā)商作為合同雙方中經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)大的一方，始終會(huì)堅(jiān)守自己的利益之處，其自行制定的購房合同，系經(jīng)充分考慮其自身企業(yè)利益而制定，如要求其為滿足某一購房人的單個(gè)建議或意見而對(duì)條款進(jìn)行修改，是難度較高且實(shí)現(xiàn)率幾乎為零。在交易過程中，購房人屬于話語權(quán)較弱的一方，較難對(duì)購房合同的條款進(jìn)行形式性或?qū)嵸|(zhì)性的修改。購房人應(yīng)審慎查看合同中涉及房屋重要信息的約定，查看是否與自身要求一致，對(duì)于建筑面積、戶型、朝向、結(jié)構(gòu)、房產(chǎn)性質(zhì)等方面應(yīng)逐一核對(duì)，若有不一致之處，應(yīng)及時(shí)與對(duì)接人員進(jìn)行溝通解決。對(duì)于與開發(fā)商另行協(xié)商處理的部分，可以采取通過簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》等方式解決。

??8.有網(wǎng)友稱現(xiàn)在購買廈門一些新房的話，基本上都要搭配車位才能買到。并且車位都是高于市場價(jià)。這個(gè)是合理的嗎？

??回復(fù)：

??通常而言，購房者具有自主選擇權(quán)，即購房者有權(quán)決定是否購買房屋，有權(quán)決定購買此房屋還是彼房屋，也有權(quán)決定是否搭配車位購買，若開發(fā)商要求購房者必須搭配車位才能購買，在一定程度上已侵犯了購房者的自主選擇權(quán)，購房者可采取向相關(guān)部門監(jiān)督舉報(bào)的方式維護(hù)權(quán)利。

??在此，對(duì)購房人提出如下建議：

??購房人查看房屋概況（如樣板房）時(shí)，可對(duì)涉及房屋的具體信息以截圖或錄視頻的形式予以保存，包括但不限于房屋戶型、建筑面積、周邊配套設(shè)施、朝向、房產(chǎn)性質(zhì)等具體信息，且就前述房屋的具體信息在與房企的工作人員進(jìn)行溝通時(shí)，可再次與其確認(rèn)。

??購房人就房屋信息與開發(fā)商的工作人員以微信或電話進(jìn)行溝通交流時(shí)，應(yīng)先詢問清楚工作人員的身份信息，確認(rèn)其房企的具體名稱、對(duì)接人員的姓名及職務(wù)。后購房人在溝通過程中應(yīng)對(duì)房產(chǎn)性質(zhì)予以確認(rèn)，如明確房屋屬于住宅、或辦公、或商業(yè)等性質(zhì)，應(yīng)與工作人員核實(shí)清楚，并將與工作人的聊天記錄作相應(yīng)的截圖留存，及對(duì)電話溝通情況進(jìn)行錄音。

??在交易過程中便以促進(jìn)交易成功為目的，與開發(fā)商的工作人員進(jìn)行有效的溝通交流，并將相應(yīng)的溝通情況或房屋信息進(jìn)行保存，日后發(fā)生糾紛，將有充分的證據(jù)證明，有利于維護(hù)自身的交易權(quán)益。

??9、有網(wǎng)友投訴，春節(jié)前買了一套房，疫情過后，賣家違約怎么辦？

??回復(fù)：

??針對(duì)業(yè)主違約的不同情況，可能存在兩種形式。一種是反價(jià)，要求買家在原本合同約定的成交價(jià)上增加房款另一種是毀約不再履行合同義務(wù)。買家作為守約方，依據(jù)雙方買賣合同及《中華人民共和國合同法》的規(guī)定，可以要求業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任。《合同法》第107條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！边`約責(zé)任的承擔(dān)方式概括為兩類：繼續(xù)履行合同或者解除合同并要求對(duì)方承擔(dān)損失賠償責(zé)任。作為守約方，買家可與賣家充分協(xié)商，要求以合同為準(zhǔn)。若業(yè)主方違約態(tài)度明確，雙方無法協(xié)商一致，應(yīng)盡快選擇咨詢專業(yè)律師，并視情況啟動(dòng)訴訟程序。

??10、網(wǎng)友投訴：小產(chǎn)權(quán)房遇到強(qiáng)拆，該怎么維護(hù)自己的合法權(quán)益？

??回復(fù)：

??小產(chǎn)權(quán)房不是一種法律概念，而是人們在社會(huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。所謂“小產(chǎn)權(quán)房”是指未辦理相關(guān)證件，在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋。

??根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，沒有取得土地房屋權(quán)證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的房屋屬于違法建筑，且農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，這也就意味著其小產(chǎn)權(quán)房的合法性不被國家承認(rèn)，若是去相關(guān)部門辦理房產(chǎn)證件時(shí)，是不予進(jìn)行辦理的。因此，小產(chǎn)權(quán)房若遇國家拆遷或者征收，一般很難得到相應(yīng)的補(bǔ)償。

??購買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)很多。它不具備普通商品房的法律性質(zhì)，在購買過程中出現(xiàn)合同糾紛難以得到等同保護(hù);開發(fā)建設(shè)過程中缺少監(jiān)管，建筑質(zhì)量欠保證，易存在消防安全隱患等。而因?yàn)闊o法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，購買后也不能合法轉(zhuǎn)讓過戶，對(duì)房產(chǎn)價(jià)值影響很大。建議購房者不要一味看重小產(chǎn)權(quán)房的使用價(jià)值和低廉價(jià)格，也要多考慮下法律風(fēng)險(xiǎn)和長遠(yuǎn)預(yù)期。

??如何確定房屋歸其所有？

??（1）如果是農(nóng)村中，由于農(nóng)民都是在自家的宅基地上建房子，所以沒有產(chǎn)權(quán)證時(shí)只要集體組織能夠提供相應(yīng)的證明，證明這個(gè)房子是你的，在拆遷時(shí)也能夠得到拆遷補(bǔ)償款。

??（2）如果是在城市中，如果房子沒有產(chǎn)權(quán)，那么只能找賣給你房子的人或持有產(chǎn)權(quán)證的人，雙方協(xié)商房產(chǎn)過戶到你名下，以補(bǔ)正自己沒有房屋產(chǎn)權(quán)，否則將不能拿到拆遷補(bǔ)償款。

??（3）農(nóng)村的房子因?yàn)闅v史的原因沒有產(chǎn)權(quán)證，但是一般有集體的土地證，上面有記載土地權(quán)利和紅線范圍，也算是產(chǎn)權(quán)證明，如果土地證也沒有，還可以根據(jù)村委會(huì)和鄰里的證詞來斷定產(chǎn)權(quán)。

??（4）只要有證據(jù)證明該地塊和房產(chǎn)為祖宅，所以雖因各種原因沒有辦理宅基地證，但是鑒于房產(chǎn)已經(jīng)建成，該房屋的所有權(quán)在房屋完成建造時(shí)就已自然取的，其土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)歸法定繼承人所有。

??11、有網(wǎng)友反映疫情影響無力還貸，解除購房合同之后，中介費(fèi)怎么辦？

??回復(fù)：

??房產(chǎn)中介提供的中介服務(wù)，實(shí)際上系《合同法》規(guī)定的居間行為，即“居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同”。因此，居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。在當(dāng)事人雙方簽訂了房屋買賣合同時(shí)，房產(chǎn)中介就已經(jīng)完成了應(yīng)盡的義務(wù)，有權(quán)依照合同約定取得居間報(bào)酬——中介費(fèi)。且根據(jù)合同的相對(duì)性，房屋買賣雙方因無力還貸解除購房合同系房屋買賣雙方的法律關(guān)系，不影響居間合同的效力與履行。因此，房屋買賣合同解除后是無法主張返還中介費(fèi)的。

??12、網(wǎng)友反映，建設(shè)局裝修備案標(biāo)準(zhǔn)3000元/平，實(shí)際交房不到1500元/平，房屋漏水漏電，小區(qū)規(guī)劃變更等問題，樓盤質(zhì)量問題層出不窮，如何防范？

??回復(fù)：

??1、注重事前防范，固定前期宣傳及樣板房展示。特別注意贈(zèng)送宣傳。根據(jù)最高院商品房買賣合同司法解釋有關(guān)開發(fā)商宣傳的有關(guān)規(guī)定展開。

??2、購房者有權(quán)以小區(qū)環(huán)境變化（與規(guī)劃相比）為由退房并追究開發(fā)商的違約責(zé)任，被侵權(quán)的業(yè)主可以通過法律手段，要求開發(fā)商停止建設(shè)，并對(duì)已被變更的部分恢復(fù)原狀。對(duì)于不能恢復(fù)原狀的，業(yè)主可以根據(jù)具體情況，要求開發(fā)商賠償損失。協(xié)商不成的，可以向法院提起訴訟。

??3、根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第二十四條相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)的，或者經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，必須經(jīng)過購房人同意。否則，開發(fā)商構(gòu)成違約，購房人有權(quán)退房。

??13、網(wǎng)友反映，疫情之后，樓盤延期交房，是否可免賠償責(zé)任？

??回復(fù)： 

??我們國家住建部及國家工商總部，包括我們福建省建設(shè)廳、工商局制定的商品房買賣合同示范文本中均有明確約定哪些情形可相應(yīng)順延交房期限。例如不可抗力包括臺(tái)風(fēng)、降水量超過一定的暴雨、還有社會(huì)事件方面，例如中考、高考等情形均可順延交房天數(shù)。本次疫情法律認(rèn)定上也是不可抗力，因此在一手房領(lǐng)域開發(fā)商可根據(jù)疫情順延交房天數(shù)，但是這種順延并非無限期順延，順延的每一天都要有其必要性，并且有政府文件、施工日志、監(jiān)理日志等材料作為相應(yīng)的憑證并且及時(shí)通知購房人。如果排除存在上述情形，或順延的實(shí)際天數(shù)沒有相應(yīng)的依據(jù)而開發(fā)商逾期交房，購房人可以根據(jù)合同約定向業(yè)主主張支付逾期交房違約金。

??14、有網(wǎng)友投訴稱：疫情之后，樓盤延期交房，是否可免賠償責(zé)任？

??回復(fù)：

??我們國家住建部及國家工商總部，包括我們福建省建設(shè)廳、工商局制定的商品房買賣合同示范文本中均有明確約定哪些情形可相應(yīng)順延交房期限。例如不可抗力包括臺(tái)風(fēng)、降水量超過一定的暴雨、還有社會(huì)事件方面，例如中考、高考等情形均可順延交房天數(shù)。本次疫情法律認(rèn)定上也是不可抗力，因此在一手房領(lǐng)域開發(fā)商可根據(jù)疫情順延交房天數(shù)，但是這種順延并非無限期順延，順延的每一天都要有其必要性，并且有政府文件、施工日志、監(jiān)理日志等材料作為相應(yīng)的憑證并且及時(shí)通知購房人。如果排除存在上述情形，或順延的實(shí)際天數(shù)沒有相應(yīng)的依據(jù)而開發(fā)商逾期交房，購房人可以根據(jù)合同約定向業(yè)主主張支付逾期交房違約金。

??15、有網(wǎng)友反映，如今買房大多通過銀行貸款的形式，因此貸款糾紛也成為一種常見糾紛。比如，購房者沒有購房資格，但又交了定金，這個(gè)定金是否可退；比如，開發(fā)商承諾無理由退房，可是，房源又在交易中心備案，這個(gè)更名損失誰來承擔(dān)？ 

??回復(fù)：

??根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條的規(guī)定，因不能歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣方應(yīng)當(dāng)返還定金的。購房者在與賣家簽訂定金合同時(shí)，應(yīng)在合同中寫明定金可以退還的情況。

??開發(fā)商承諾無理由退房，房源在交易中心備案，更名損失誰來承擔(dān)需要區(qū)分具體情形。首先應(yīng)當(dāng)確認(rèn)相關(guān)合同條款對(duì)此是否有約定，若有約定，則按照約定處理，若無約定，且申請交易備案的時(shí)間在“無理由退房”約定的屆至期限之前，由開發(fā)商承擔(dān)。

??“無理由退房”系開發(fā)商為活躍房產(chǎn)交易，吸引更多購房者的一種營銷策略，但由于其實(shí)操性并不強(qiáng)，一直以來都備受爭議。實(shí)際上 ，“無理由退房”并非“真正的無理由”。很多開發(fā)商的做法是，只有在交了首付款、簽訂正式的商品房買賣合同及無理由退款協(xié)議后才會(huì)適用這一條款，因此，在此之前交付的定金是不會(huì)被退還的。另外，即使后面適用了無理由退房，也要經(jīng)過一系列繁瑣的手續(xù)，需耗費(fèi)很大的時(shí)間與精力。因此，建議購房者不要盲目聽從營銷宣傳，在簽訂合同時(shí)，認(rèn)真審查合同條款，確定約定清晰、明確、可操作性。

??16、有網(wǎng)友反映，買商住兩用房變成辦公房，至今遲遲不能交房，虛假宣傳如何界定？

??回復(fù)：

??對(duì)于虛假宣傳，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條規(guī)定“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請。但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。”

??也就是說，即使在商品房買賣合同中沒有載明，但是若商品房的銷售廣告和宣傳資料中的允諾和說明具體確定，且對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，廣告宣傳資料上面的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)視為合同的內(nèi)容之一，若屆時(shí)開發(fā)商交的房屋與合同內(nèi)容不一樣，則視為虛假宣傳。

??17、有網(wǎng)友投訴稱，當(dāng)事人先后簽訂數(shù)份合同或簽訂陰陽合同，對(duì)房屋價(jià)款和履行方式約定不一致的，怎么處理？

??回復(fù)：

??“陰陽合同”亦稱“黑白合同”。在房屋買賣合同中，雙方為降低交易成本而少繳稅，通常會(huì)將正式買賣合同中的房價(jià)做低，再以“裝修款”或“房屋補(bǔ)償款”的名義支付差額部分。此種做法違反法律規(guī)定，是逃稅行為。當(dāng)事人之間就轉(zhuǎn)讓同一房屋先后分別簽訂數(shù)份買賣合同，合同中關(guān)于房屋價(jià)款、履行方式等約定存在不一致，當(dāng)事人就此產(chǎn)生爭議的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)當(dāng)事人真實(shí)意思表示的合同約定繼續(xù)履行。對(duì)于當(dāng)事人在房屋買賣中確實(shí)存在規(guī)避.稅收征管、騙取貸款等行為的，必要時(shí)可一并建議相關(guān)行政主管部門予以處理。也就是說，通過簽訂陰陽合同避稅的，避稅的條款因違背雙方的真實(shí)意思表示，而無效，仍應(yīng)按照實(shí)際交易價(jià)格履行。

??18、有網(wǎng)友反映：房屋租賃期間房東賣房，租賃合同還有效嗎？

??回復(fù)：

??租賃房屋在租賃期間因買賣發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，租賃合同的效力不受影響。這在法理學(xué)上稱為“買賣不破租賃”?！百I賣不破租賃”中的“買賣”實(shí)際上涵蓋了買賣、贈(zèng)與、繼承、抵押等多種所有權(quán)變動(dòng)的情形，在我國合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法等多部法律中都有規(guī)定?！百I賣不破租賃”的法律效果是新的所有權(quán)人法定承受該租賃合同，原租賃合同的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容維持不變，自動(dòng)將出租人變更為 新的有權(quán)人。因此，租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，承租人有權(quán)請求房屋受讓人繼續(xù)履行原合同。

??當(dāng)然，需要注意的是，若當(dāng)事人另有約定或租賃房屋在出租前已被人民法院查封或者房屋在出租前已經(jīng)設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，則不適用“買賣不破租賃原則”。

??19、有網(wǎng)友反映，辦不下房產(chǎn)證，購房者如何自救？

??回復(fù)：

??我們知道，房產(chǎn)證是購房者取得房屋的合法產(chǎn)權(quán)，可對(duì)所購房屋依法行使占有、使用、收益、處分等權(quán)利的憑證。在實(shí)踐中，無法辦理房產(chǎn)證多是由于開發(fā)商“五證不全”、違規(guī)建房、未繳納契稅及房屋驗(yàn)收不合格等原因所致。

??因此，若因開發(fā)商原因致房產(chǎn)證無法辦理時(shí)，購房者可首先與開發(fā)商協(xié)商解決，若與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同中有關(guān)于房產(chǎn)證辦理的違約責(zé)任約定，則按照合同約定要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，若沒有約定或者約定不明，則與開發(fā)商協(xié)商達(dá)成一致意見后簽訂補(bǔ)充協(xié)議，按照協(xié)議處理。

??若協(xié)商不成，購房者可以運(yùn)用法律維權(quán)，如委托律師發(fā)律師函或者直接提起訴訟，要求開發(fā)商繼續(xù)履行合同或者解除合同，并承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

??建議購房者在與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同時(shí)，認(rèn)真審查合同條款，對(duì)房產(chǎn)證的辦理期限和逾期辦理房產(chǎn)證時(shí)開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任進(jìn)行明確，以便更好地維護(hù)自身的合法權(quán)益。