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     1月13日，由廈門中原地產(chǎn)主辦，廈門市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會協(xié)辦的“復(fù)蘇見證，波瀾再起”中原地產(chǎn)2021年廈門樓市新春媒體交流會在湖里大廈19F舉行。廈門中原地產(chǎn)董事總經(jīng)理姚錫潤、廈門市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長賴志軍、協(xié)會秘書長顏木森、廈門中原資源中心總經(jīng)理周小健、廈門中原地產(chǎn)核心管理層領(lǐng)導(dǎo)及一眾主流媒體出席本次活動，會上，姚錫潤總經(jīng)理與賴志軍會長發(fā)表致辭。

??中原地產(chǎn)1978年始創(chuàng)香港，布局亞太地區(qū)，深耕核心城市，擁有43年發(fā)展歷史，全國62家分公司，2100余間地鋪，業(yè)務(wù)輻射百余城市。2020年中原集團成交金額9796億，全年完成39萬余宗交易，累計創(chuàng)傭142.54億元，每55秒就有一套房子在中原成交。

??2020年福建中原銷售金額近150億元，漳泉代理累計近100個項目，其中廈門代理項目位居首位，廈門銷售金額近80億元，廈門市場代理份額第一。公司資源中心獨家擁有廈漳泉龍全面、實時更新的數(shù)據(jù)系統(tǒng)，研究中心提供全面、精準(zhǔn)、快速、詳細(xì)的市場分析和趨勢預(yù)判，顧問中心從發(fā)展戰(zhàn)略定位、可行性研究及開發(fā)運營階段等綜合性咨詢顧問，提供前瞻、專業(yè)、精準(zhǔn)服務(wù)。從傳統(tǒng)業(yè)務(wù)鏈到生態(tài)圈，業(yè)務(wù)線擴張，全能代理。

??在本次交流會上，廈門市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會也將與中原繼續(xù)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將依托中原不斷豐富的業(yè)務(wù)線為“廣鏡頭”，以精細(xì)縝密的數(shù)據(jù)分析平臺為“長鏡頭”，把握市場發(fā)展脈絡(luò)，為房企會員提供有效應(yīng)對之策，發(fā)揮政企溝通橋梁的作用，共同促進廈門房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展。

??會上，廈門中原資源中心周小健總經(jīng)理發(fā)表題為《復(fù)蘇見證 波瀾再起》的2020年廈門樓市總結(jié)暨2021年研判，回顧總結(jié)了2020年廈門房地產(chǎn)市場體現(xiàn)的幾個特征，與媒體同行共同探討未來的機遇及挑戰(zhàn)。

??土地市場： 三大特征

??特征一：成交規(guī)模新高——土地成交尤為活躍，成交面積、成交金額及供應(yīng)計劃完成率均創(chuàng)歷史新高，樓面地價整體稍有回調(diào)。

??特征二：熱度分化——地價呈島心向遠(yuǎn)郊遞減，地價與房價比值也呈現(xiàn)島心向遠(yuǎn)郊遞減，島內(nèi)高流速導(dǎo)致地價高企利潤趨薄，島外雖流速較慢，但利潤空間較大

??特征三：國/央企主導(dǎo)——國企&央企資金雄厚，強勢拿地，積極布局島外；外來房企受前期高價地套牢影響，近3年拿地量銳減。中駿及建發(fā)繼續(xù)重倉拿地金額破百億。

??住宅市場： 復(fù)蘇&分化

??2020年廈門樓市優(yōu)質(zhì)項目集中入市，島內(nèi)島外聚力千億，商品房銷售額創(chuàng)歷史新高，島內(nèi)創(chuàng)7年來新高，島外創(chuàng)4年來新高 。住宅全年成交235萬㎡，樓市復(fù)蘇，成交創(chuàng)近4年新高，但連續(xù)3年供過于求，競爭加劇，市場分化。

??市場復(fù)蘇解密一：上半年應(yīng)對疫情，降準(zhǔn)3次，降息2次，恐慌資產(chǎn)貶值，增加杠桿購房，寬松的貨幣環(huán)境對供需兩端形成一定的支撐，進而推動房地產(chǎn)市場快速恢復(fù)。

??市場復(fù)蘇解密二：落戶放松、人才購房新政變相松綁島外限購，本地外地房票有所增加

??市場復(fù)蘇解密三：前3年深度調(diào)控，市場博弈，需求受到抑制，市場大環(huán)境回暖，得到釋放。

??市場復(fù)蘇解密四：郊區(qū)板塊以價換量，高地價項目虧本低價走量，項目節(jié)點業(yè)績沖刺，同時配合渠道加大來訪量，亦助力市場成交復(fù)蘇。

??市場復(fù)蘇解密五：舊改拆遷，強化本地客群購買力，釋放客戶需求，湖里東部、集美新城、馬鑾灣新城、環(huán)東海域、東部會展新城拆遷刺激較大。

??市場復(fù)蘇解密六：近5年小學(xué)生增速位居全國前三，二孩政策下，學(xué)位愈加緊張，名校資源溢價高，流速穩(wěn)。

??開盤分化：2020年樓市開盤去化率達(dá)44%，上半年受疫情影響，房企推量少，僅占29%；下半年土拍升溫刺激市場，新盤入市速度加快，市場熱度較高。整體開盤去化率不及2019年，但開盤后續(xù)銷較好。

??島內(nèi)及近島三大新城，在板塊項目“或地段、或?qū)W區(qū)、或配套、或地鐵”支撐下，供銷相對活躍，平均去化率4-5成，郊區(qū)項目去化率低下。

??成交分化：老城配套成熟夯實人氣，新城名校先行造就紅盤，郊區(qū)潛力不足萎靡不振。

??價格分化：島內(nèi)及集美新城價格穩(wěn)步上升，熱點項目“捆綁”車位銷售，南部新城&馬鑾灣新城紅盤PK老盤，學(xué)區(qū)驅(qū)動，上漲與下調(diào)并存，外圍板塊庫存壓力下房價走低。

??業(yè)態(tài)分化：商辦市場容量小、庫存高、難去化，租售價格兩低，成交低迷。

??客戶： 自住為主，年輕化人口結(jié)構(gòu)支撐購房需求

??限購及落戶松綁之下，2020年廈門樓市以本地客群為主力，占73%，受人才購房新政影響，非本地客戶占比略微提升至27%。

??廈門客戶80%來源于島外成交，島外成交75%來源島外新城成交，因此選取島外新城板塊成交客戶來解析具有一定的代表性。

??從島外四大新城客戶的成交特征來看，客戶購房年齡集中在31-40歲，其次為21-30歲，廈門年輕化人口結(jié)構(gòu)支撐樓市需求，男性購房比例高于女性，家庭結(jié)構(gòu)以三口/四口之家為主。

??從客戶來源來，島外新城客戶來源以島內(nèi)外溢客群+地緣性客戶主導(dǎo)，同時廈門虹吸效應(yīng)強，對于周邊縣市有一定的吸附力。

??從客戶的需求產(chǎn)品來看，集美新城首改產(chǎn)品主導(dǎo)，100-120㎡&400-500萬、120-144㎡&500-600萬主導(dǎo)；其他三區(qū)客戶剛性需求，以60-80㎡或80-90㎡&200-300萬為主，90-100㎡&300-400萬為輔。

??2020年廈門樓市復(fù)蘇中帶著分化，預(yù)判2021年廈門市場，大勢從“穩(wěn)”，調(diào)控政策以穩(wěn)為主，限購、限貸、限售等政策短期內(nèi)難現(xiàn)明顯放松，但進一步加碼可能性亦不大。樓市供應(yīng)持續(xù)放量，競爭有增無減，成交端在樓市復(fù)蘇引擎持續(xù)及部分紅利不再對沖下，預(yù)計2021年成交平穩(wěn)趨緩，全年實現(xiàn)200-220萬㎡，價格持續(xù)分化。