??重磅新政！海南出手了！取消預(yù)售、現(xiàn)房銷售。一石激起千層浪。廈門曾經(jīng)擦肩，會(huì)跟進(jìn)嗎？

??海南實(shí)施現(xiàn)房銷售制度 

??周末（3月7日），海南樓市出手了！

??省委辦公廳、省政府辦公廳印發(fā)了《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》，除了推出安居型商品住房、對(duì)本地居民家庭限購(gòu)兩套住房外，最重磅的一條當(dāng)屬改革商品住房預(yù)售制度，新出讓土地建設(shè)的商品住房，實(shí)行現(xiàn)房銷售。

??一石激起千層浪。有人說，海南是疫情之后，首個(gè)也是當(dāng)前唯一一個(gè)反向升級(jí)調(diào)控的省份，在全國(guó)各地紛紛 “救樓市”的情況下，堪稱嚴(yán)厲；也有人說，海南是全國(guó)首個(gè)在全域?qū)嵭鞋F(xiàn)房銷售的省份，按下了顛覆樓市規(guī)則的啟動(dòng)鍵，具有很強(qiáng)的示范效應(yīng)。

??現(xiàn)房銷售時(shí)代要來了？

??“現(xiàn)房銷售”背后到底藏著什么玄機(jī)？是否會(huì)成為趨勢(shì)？全國(guó)開發(fā)商該不該害怕？業(yè)內(nèi)紛紛發(fā)表了看法。

??光遠(yuǎn)看經(jīng)濟(jì)：現(xiàn)房銷售一定是趨勢(shì)

??這次海南樓市新政的核心并非要繼續(xù)打壓房地產(chǎn)，而是特別強(qiáng)調(diào)要建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的城市主體責(zé)任。現(xiàn)房銷售，其實(shí)也不算什么新鮮的政策，更不是收緊房地產(chǎn)調(diào)控。

??過去十年，我一直認(rèn)為，中國(guó)的住房預(yù)售制度，是導(dǎo)致現(xiàn)在很多地方出現(xiàn)嚴(yán)重的質(zhì)量糾紛的根子。推高了房地產(chǎn)行業(yè)的杠桿的同時(shí)，缺乏對(duì)購(gòu)房者利益的保護(hù)，要么進(jìn)行顛覆性的手術(shù)，要么實(shí)行現(xiàn)房銷售。

??雖然，預(yù)售在短期內(nèi)很難取消，但是未來，現(xiàn)房限售，一定會(huì)成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)95%以上的項(xiàng)目的銷售方式。這樣，土地資源會(huì)真正集中到好的開發(fā)商手中，預(yù)售導(dǎo)致的杠桿也會(huì)降低，房?jī)r(jià)快速上漲的因素就會(huì)少一個(gè)。

??攸克地產(chǎn)：復(fù)制推行的可能性不大

??海南的“現(xiàn)房銷售制”是在建設(shè)“海南自貿(mào)港”中央決策的大背景下做出的，是一種“特殊背景下的公共治理政策選擇”，通過對(duì)新出讓商品住房用地實(shí)施“現(xiàn)房銷售制度”的方式，提高房地產(chǎn)業(yè)在海南的準(zhǔn)入門檻，從而控制房地產(chǎn)對(duì)全海南社會(huì)公共資源的占用，留出更多的空間給自貿(mào)港相關(guān)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)。所以，全國(guó)范圍內(nèi)短期內(nèi)復(fù)制推行的可能性并不是太大。

??樓市黃大大：海南或是一次綜合大試點(diǎn)

??實(shí)行現(xiàn)房銷售，海南至少有三個(gè)方面的特殊性。

??首先，海南雖然是一個(gè)省，但2019年經(jīng)濟(jì)總量?jī)H有5300億，相當(dāng)于一個(gè)發(fā)達(dá)地區(qū)的地級(jí)市。

??其次，海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)以度假、旅居為主，在實(shí)施嚴(yán)厲的全島限購(gòu)措施之后，已經(jīng)受到重創(chuàng)，現(xiàn)在正處于調(diào)養(yǎng)生息階段。這個(gè)時(shí)候，推出一些顛覆性的規(guī)則，對(duì)市場(chǎng)傷害并不大，反而可以借此機(jī)會(huì)，提升海南旅居產(chǎn)品的可感度、品質(zhì)水準(zhǔn)。

??第三，海南2019年土地供應(yīng)回升明顯，賣地收入創(chuàng)近年來新高，客觀上會(huì)導(dǎo)致庫(kù)存上升，現(xiàn)房限售成為必然的趨勢(shì)。

??廈門曾與現(xiàn)房銷售擦肩

??實(shí)際上，對(duì)福建來說，現(xiàn)房銷售并不新鮮。廈門也曾經(jīng)短暫出臺(tái)過現(xiàn)房銷售政策。

??在2018年4月29日，福建省政府辦轉(zhuǎn)發(fā)的省住建廳《關(guān)于加強(qiáng)精準(zhǔn)調(diào)控穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的通知》。通知從五個(gè)方面就“進(jìn)一步精準(zhǔn)實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，保持房地產(chǎn)政策的延續(xù)性和穩(wěn)定性”提出了要求。

??其中，在“優(yōu)化土地供應(yīng)管理”中有提到——福州、廈門兩市試點(diǎn)在土地出讓中逐步提高商品房預(yù)售條件，直至現(xiàn)房銷售。

??而在更早的2016年，廈門與現(xiàn)房銷售政策插肩而過。

??在2016年10月27日，廈門出讓的H2016P02等這3幅地的拍賣條件中提到，3幅地塊若拍賣溢價(jià)率超過50%，地塊所建商品房屋須執(zhí)行現(xiàn)房銷售。不過，在同年11月23日，這項(xiàng)要求被取消，調(diào)整為“限地價(jià)、競(jìng)配建”方式拍賣出讓。

??那么，廈門商品房預(yù)售許可需要滿足哪些條件？小樂從國(guó)土局查詢發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前廈門預(yù)售許可門檻相對(duì)來說還是比較高的，要求已完成主體結(jié)構(gòu)工程的二分之一以上。

??不僅如此，廈門如今預(yù)售房源多要求一次性或兩次全部對(duì)外公開銷售，還要求一次裝修到位，九個(gè)月內(nèi)動(dòng)工建設(shè)，2年內(nèi)完成項(xiàng)目建設(shè)并申請(qǐng)竣工驗(yàn)收等附加條件，防止捂盤惜售的行為，對(duì)開發(fā)商資金要求更高。諸多要求疊加，預(yù)售制度可謂相當(dāng)嚴(yán)苛了。

??廈門會(huì)跟進(jìn)嗎？

??業(yè)內(nèi)認(rèn)為，海南省的現(xiàn)房銷售制度一定不會(huì)是個(gè)例。如果海南的路徑走通了，必將成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展及調(diào)控的標(biāo)準(zhǔn)樣本。

??當(dāng)前廈門樓市，雖然疫情漸退，但成交仍低位，預(yù)計(jì)短期內(nèi)樓市仍將延續(xù)低迷態(tài)勢(shì)。經(jīng)過近幾年的樓市嚴(yán)控，廈門房住不炒已經(jīng)頗有成效。受疫情影響，經(jīng)濟(jì)也正在逐步恢復(fù)。

??（數(shù)據(jù)來源：廈門中原研究中心）

??其次，海南新政有其特殊性，近期出臺(tái)穩(wěn)樓市政策還是主要趨勢(shì)。

??3月6日，山東降低商品房預(yù)售條件和預(yù)售資金監(jiān)管留存比例。

??3月1日，河南鶴壁推土地出讓優(yōu)惠等政策，放寬商品房預(yù)售條件。

??2月17日，佛山三水樓市新政：延后交樓，調(diào)整預(yù)售時(shí)間，加大土地供應(yīng)。

??2月15日，廈門出臺(tái)九條措施促進(jìn)樓市發(fā)展。其中提到，根據(jù)疫情對(duì)建設(shè)進(jìn)度的影響，可適度調(diào)整新建商品住房項(xiàng)目預(yù)售許可工程形象進(jìn)度審批標(biāo)準(zhǔn)。加大對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金支持力度，適當(dāng)調(diào)整商品房預(yù)售資金的監(jiān)管方式。有效期至2020年底。

??因此，根據(jù)因城施策的原則，現(xiàn)房銷售在全國(guó)范圍內(nèi)復(fù)制的可能性不大。

??總體來看，商品房預(yù)售政策，帶來的副作用就是，質(zhì)量投訴、貨不對(duì)板、合同糾紛等一系列問題，受傷的主要是買房的消費(fèi)者。而采用現(xiàn)房限售，高杠桿模式，這樣的問題和糾紛投訴，就會(huì)減少很大一部分。

??但是“現(xiàn)房銷售”新規(guī)，對(duì)開發(fā)商的心理至少是“1千點(diǎn)暴擊”。在當(dāng)前嚴(yán)管的金融環(huán)境下，對(duì)開發(fā)商的資金能力顯然是不可小覷的挑戰(zhàn)。政策想要全面施行難度較大。

??你認(rèn)為，現(xiàn)房銷售制度廈門會(huì)跟進(jìn)嗎？你希望跟進(jìn)嗎？歡迎留言說說你的意見~